一、公司基本情况：
荣丰控股一直是一个不受待见的小民营地产公司，也是A股里房地产开发板块市值最小的（除了ST股），因为各种历史原因业绩乏善可陈、而创始人在2020年病逝、儿子继承其财产，后一直在计划转型，其在2021年Q4完成了对一个医疗公司威宇医疗的并表：











（房地产开发板块市值从小到大排序）
二、突然的重组：
3月24日，荣丰控股大股东与湖北新动能拟受让盛世达持有的公司29.9%股份，市场在25日拉了一个板，然后开始走A字：
接盘的公司叫做湖北新动能投资基金：
无论是新闻报道，还是股权穿透，该接盘方湖北新动能基金，幕后的大股东都是长江产业投资集团（下称长投集团）、隶属于湖北省国资委管理：

其实看到这里，大家还是很奇怪的，一个湖北的国资产业投资平台，去收购一个转型在即的、业绩稀烂的北京小地产公司，这是要干嘛？
接下来楼主就要来拆解这里面一些被人忽视的细节，大家看完就能知道这个局的布置及来去。
三、一些不为人所重视的细节：
1、长投集团是整个湖北省国企资本运作的“首发队员”，目前国改任务极重，各种行动之迅速可称为急不可待。
在湖北国企改革的过程中，核心资产整体上市一直是重点、被多次强调：（湖北国企2022年1月发文）
在2022年1月长投集团重组，这次重组更被称为省委省政府关于国资国企改革的重大决策，长投集团也被成为湖北省国企改革的“首发队员”。
（湖北日报）
接着在3月，再次重组，资产大量注入长投集团，在一次重组中提及的宏泰集团，直接并入长投集团，合二为一。
（资产大量注入）

有意思的是，在该次3月23日二次重组完成之后的第二天，长江产业投资集团立刻与荣丰控股签订了股权转让框架协议（3月24日），可以说是时不我待了。
为什么？
因为今年的湖北国企改革压力。在湖北新闻报道中，长投集团更是被上级赋予重任，潇湘晨报报道：今年是国企改革三年行动的收官之年、决胜之年，长江产业投资集团、湖北宏泰集团作为今年湖北省属国企改革的“首发阵容”，要站位全局、谋定快动，知重而担、知重而行、知重而进，坚决扛起促进产业做大、金融做强的使命，切实统一思想、凝聚共识，加快推进战略性重组融合，确保改出活力、改出生产力，为湖北疫后重振和高质量发展提供有力支撑。
“首发队员”、“首发阵容”、“扛起使命”、“知重而担”、“知重而行”、“知重而进”，三个“重”字这种用词肯定是不轻的，懂的都懂，具体原因细节比较敏感在此省略。

2、为什么是荣丰：
首先荣丰有困难，前面提到，现在的实控人是二代继承得位，因为多种原因，目前局势之不利从最近的回复函中得以一窥：






对于上市地产公司来说，区区几百万元工程款，都要靠自身预售的房产冲抵了，而21年的Q4地产销售额仅为124万，经营困难程度可见一斑。
而且一些业务和收款正在遇到审批程序方面的困难，比如这笔4亿的款项，如果是国资参与处理，会不会顺利一点？

当然不幸的民营地产大部分各有各的不幸，这只是基本要素之一。
其次是荣丰业务很干净。
荣丰一共就2块地产业务，一块在长春国际金融中心，一块在北京西站边上，而且都已竣工，完全不需要再投入资金了，剩下的只是回款和销售的问题。
有一笔与保利的4亿交易回款还没拿到，因为正在遇到政府方面的程序问题，见上图。（所以才需要国资来嘛）
剩下就是医疗业务，21年才落地增资，整个交易也很干净，从股权穿透看，没有看到关联交易的痕迹，也符合公司一直说的退出地产转型大健康服务的战略。
前面说的都是形势，最后一个原因更是利益相关、重中之重：
国资接手后，可以拿到丰厚的回报。
抛开困难不难、荣丰本身的资产却是很好的，从财报看，一块地在售（长春国际金融中心），两块地出租（长春国际金融中心、北京荣丰嘉园）：




我们从表格上看，好像没什么突出之处，我们可以再用百度地图看下一下：

长春国际金融中心，定位高端地产，边上是吉林大学、长春儿童公园、人民广场、长春中医院、吉林省政府机关家属院。这个位置，大概是长春的宇宙中心。
另一块，北京荣丰嘉园：



边上就是北京西站，位于西二环与南三环之间，虽然算不上是北京的宇宙中心，但怎么看，也算是一块风水宝地了。
我们按照财报和地段做个简单的估值：
长春停车场卖了5个158万，还550个，算1.6亿；
长春地产卖了6万平方，还有14万平方，该地房价通过查贝壳，最近涨价，大概是2.5万左右，即25亿。
两个出租的地块18万平，受疫情影响，21年生意很不好，但要考虑稀缺性和位置，一块在长春的宇宙中心，一块在二环与三环之间、北京西站边上，疫情过去之后不是个废物都大概能租个七七八八，租金按21年单价上浮20%租95%面积考虑，即每年1.5亿收入，如果全部卖出，18万平方每年保守1.5亿租金，保守每平1万即18亿收入。
医疗板块，花3.6亿买的，一直在赚钱，算3.6亿平出，还有保利的一笔3.8亿的汇款可以通过解决审批去拿到。
这么里里外外的，国资进去把问题解决好了，至少能新增拿到45亿左右的现金，因为这两块地已经竣工了，根本不需要投入，并且长春这块地从06年开始建起，陆陆续续总共投入了20亿，算上买地现在重置成本绝不会少于60亿，股权转让已经算是严重折价了。
而目前双方签订的交易市值对价为22亿元以下。
荣丰现在面对的问题和很多民企地产其实也差不多，手里有金子，但是公司运营困难、借不到钱、公司运营流转困难。
所以要白衣骑士接盘，背景深厚的长投集团接过来之后，把盘子整活，这块金子才能变现，所以对价是22亿不是40亿，等守过来之后，估值立即就可以重估了。
经营困难、业务干净、可以变现增值、市值小随时可以装入资产，这就是长投集团挑中荣丰的原因，其实整个A股，这种质量的20亿以下的小公司并不多，更重要的是时机，湖北国企改革不可能等你危机来了再进行。
四、长投集团要拿荣丰做什么：
长投集团目标：“力争到2025年，集团资产规模达到5000亿元，基金管理规模达到5000亿元，营业收入达到500亿元，实现利润超过50亿元，控股6家以上上市公司，成为引领带动前瞻性、高端性、战略性产业发展的全国一流产业投资集团，进入中国企业500强。”
近几日，长投集团到深控投取经，深控投——中国淡马锡，深控投干的事情主要就是两个：重组和尽量少管事，即对于干净的公司进行资产注入、对于管理优秀的公司尽量少插手业务。

目前长投集团控股三个上市公司：
万润集团，济民药业、中科水生（新三板）。但这几个公司主营清晰，万润集团主营液晶显示材料，近日创始人才被集团返聘，不大可能更换赛道，济民药业去年业绩很好，维生素业务如火如荼，如果要有资产注入上市计划，济民药业也应该承担集团大健康业务，同时还有一些控股的小公司正在走上市程序。
我们把这些公司的净资产加起来，总共也不超过100亿，但目前集团资产总共约700亿，很难符合核心资产上市的上级要求。所以这次股权交易，极大概率就是清盘收帐、注入资产。
从目前的组织结构来看，收购主体新动能基金也投了很多新能源项目，左手倒右手装入上市公司倒是比较简便。