【事件】

2024年2月6日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房。新政策变化最大的就是在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。

【点评】

12月新政后北京新房市场止跌转升。2023年12月14日，北京出台降低首付比例、降低房贷利率、放宽普宅标准、延长房贷年限一系列政策组合拳。新政落地后，12月当月商品房成交面积129.3万方，同比+35.9%，环比+47.8%。进入2024年后热度延续，2024年1月商品房成交面积127.2万方，同比+88.2%，环比-1.6%。

北京通州限购政策优化，因区施策满足合理住房需求。2015年8月，北京对在通州区落户和就业的家庭，除全市限购政策外，还额外提出落户、社保或纳税需满3年的“双限”要求，成为全国首个针对直辖市局部区域出台的限购措施。本次新政取消了部分人群需要落户、社保或纳税满3年才能在通州购房的条件，但仍需遵从北京市整体限购政策，更好地满足在通州区域就业人口合理的住房需求。

后续其他一二线城市有望在政策端继续加码。1月26日，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。此后1月27日广州取消120平以上住房限购；1月30日上海取消非沪籍单身购房限制，可在外环外购1套房；1月30日苏州全域取消限购。我们自2023年中期以来前瞻性地指出一线城市外围放松的政策方向，并在广州、上海政策放松后进行点评并再次强调政策放松，我们认为当前需求端放松已蔓延至一线城市并不断加码，一线城市外围放松限购、二线城市取消限购是大势所趋，后续其他城市有望跟进。 

城中村改造专项借款落地，整体进展有望提速。1月30日至今首批城中村改造专项借款开始密集放款至地方，据我们不完全统计，当前已有28个城市共获得政策行总授信额度超9000亿元，已实际投放超300亿元，后续资金将根据项目进展持续投放，加速构建新发展模式。

投资建议：首推重点布局、持续深耕北京等核心城市，且主打改善型产品的央国企，如中国海外发展、华润置地、建发国际集团等。同时推荐资源禀赋强、城中村改造经验丰富的北京国企城建发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

风险提示：政策落地进度不及预期；宽松政策对市场提振不佳；多家房企出现债务违约。