房地产市场政策预期解读
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2024-05-12 10:53:00
近期讨论集中在三方面：一是政治局提出的去库存方案及其实施细节，强调了房地产市场政策变化的重要性，并预示着随着政策落实，市场将逐步企稳回升；二是不同城市的限购政策调整及其对市场的潜在影响，其中一线城市如上海的房产价格下跌引发关于是否应该进一步放松限购的讨论；三是房地产市场的复苏速度和路径，注意到全国范围内的限购政策有所松动，为房地产板块提供了支持，并预计该板块可能出现10%-20%的反弹。讨论强调了当前房地产调控政策的目的在于稳定市场及满足居民住房需求，虽部分城市的局部区域放宽限购政策未能有效刺激销量增长，但仍体现出地方政府针对不同地区市场状况采取灵活应对。市场上优质房源稀缺及区域发展不平衡仍是行业面临的主要挑战之一。针对房地产市场的根本性发展还需时间和政府的根本性改变，重点关注市场的供需关系和提升房屋质量。同时，一线城市如北京、上海等地的房地产市场现状显示市场调控仍较严格，且高质量的房源需求旺盛，高房价区域二手房价仍旧坚挺。另外，地方政府通过调控手段试图稳定市场预期，虽然取得一定效果，但面对整个经济环境和房地产市场的挑战，效果有限。对于地方性的以旧换新政策，效果被证明是有限的，更多地作为一种短期的流动性支持措施。近期，中国多地采取措施应对房地产市场库存问题，通过调整土地供应和优化销售政策来缓解高库存压力。但是，要根本性地推动房地产市场的健康发展，必须解决诸如开发商资金紧张、销售缓慢及质量问题等根本问题。总体而言，尽管政府出台了一系列政策，但能否有效提振市场还需要时间观察，特别是在恢复消费者信心和推动新房市场方面。问答问：在当前房地产市场中，您认为需要重点关注的三个方面是什么？目前政策放松情况如何，对市场情绪有何影响？ 答：当前房地产市场需要关注的三个方面是：政治局会议中提出的去库存方案的研究和落地；一线城市限购政策的放松情况及其影响；以及房建市场恢复节奏的具体情况。虽然一些城市如深圳和北京已有所动作，但实际上并未完全按照市场预期去放松限购政策。整体上，这些政策对市场的直接影响有限，仅能缓解一些购房需求，未能带来销售量的显著增长。不过，房地产板块的估值近期有所反弹，这反映出市场对政策持续性的期待。 问：对于未来的房地产政策走向，您有何看法？ 答：我认为未来政策将以房住不炒为指导原则，满足老百姓的基本购房需求，但不会全面放开限购。政策将更多倾向于支持新房销售，引导资金流向优质供应，而非加剧市区与郊区房价差距，以免造成两极分化。此外，对于一线城市核心区域，政策放开的可能性较小，而在供应相对充足的城市，适度放开限购政策可能更为可行。 问：对于以旧换新政策，您认为其效果如何？ 答：以旧换新政策在一定程度上可以解决市场上流通性较差的优质房源问题，但在实际操作中，需要限定条件，如卖得掉、租得掉且位置较好的房子才能参与置换，这并非真正意义上的以旧换新政策，而是为解决短期内房屋流动性问题而采取的措施。 问：在政府考虑盈利的情况下，如果大力推进收购，会出现哪些问题？ 答：如果大力推进收购，如果没有好的供给，购房资金可能会滞留在二手房市场，或者新房留不住。因此，首先需要解决的是如何保障新房供应的问题。 问：地方政府在以旧换新政策中面临的主要困境是什么？ 答：地方政府以旧换新的资金来源主要是地方政府财政，但是仅靠财政调节无法根本解决资金问题，需要中央借款支持。如果没有中央借款，政策只能起到稳定市场情绪的作用，而无法带动显著的市场增量需求。 问：国土资源部关于36个月去库存计算公式的明确情况如何？ 答：国土资源部并未明确计算公式，但结合克尔瑞数据统计，近期市场普遍采用最近12个月滚动计划周期来计算去化周期。如果采用更短周期，如三个月或六个月，去化周期会进一步上升，同时，计算库存时通常采用狭义库存，即已拿到预售证但未售出的房子。 问：以广义库存来看，目前市场库存情况如何？当前库存快速积累的原因是什么？ 答：根据实际情况，大部分城市库存去化周期远超36个月，如果按照狭义库存计算，则很多城市都超过了36个月，大部分城市在二十几个月左右，甚至有极少数城市库存压力巨大。原因在于开发商在二三年为了融资需求而大量推盘，但二三年后因融资困难，市场销售不佳，项目供应质量变差，导致市场库存不断增加，尤其是在优质项目供应不足的情况下，开发商不得不推更多房源来吸引购买者。 问：目前市场环境下，放开限购政策是否能有效促进购房需求？ 答：在当前市场形势下，限购政策放开的效果有限，可能无法带来明显的购房需求增长，除非有明显的价差和涨价预期，以及优质的项目供应。同时，限购政策的提前放开可能导致市场信心进一步丧失，资金反而流入二手房市场，而非新房市场。 问：四月份房地产市场的销售情况如何？ 答：四月份的房地产市场表现不佳，虽然比1月份好，但比2月份弱，远不如三月份。四月末，随着大量新楼盘加入市场，成交量有了显著提升，从15000多套增加到了2万多套。然而，尽管供应量增加，去化率仅为31%。 问：不同城市房地产销售情况如何？四月份哪些城市的新房供应量增加？ 答：数据显示，21个城市共推出了20641套房子，其中，深圳和北京的去化率分别为5%和19%，而上海、重庆、福州、常州、天津、武汉、厦门等地的去化率在5%到7%之间，整体上城市间的销售情况都较差。四月份深圳、北京和上海都有新增供应，但新增供应主要集中在北京的通州、上海的郊环外以及重庆的九龙坡区等较为冷清的区域。 问：近期房企开盘情况如何？ 答：房企开盘数量和去化率都呈现出下滑趋势。在五月份，房企虽然加大了推盘力度，但总体销售情况并不理想，如北京的通州、深圳的龙岗、保安等郊区楼盘，上海的中环、外环，以及重庆、福州等地均有大量冷清楼盘。此外，一些二线城市如长沙、西安的去化率也较低，且新项目质量普遍不高。 问：当前市场库存和去化周期情况如何？ 答：目前市场库存总体在增加，去化周期延长。例如，北京的去化周期从27个月增加到了约30个月，上海的去化周期从14.2个月增加到了18个月左右，部分城市如广州、成都、西安等也出现了库存增加和去化周期延长的现象。这意味着供大于求的情况在持续，开发商面临着较大的销售压力。 问：市场供求状况如何？ 答：从预售证面积来看，全国98个城市拿到的预售证面积同比负增长36%，供应量严重不足。尽管五月份略有增加，但整体供应仍处于低位，导致成交面积也大幅下降，重点城市成交面积负增长47%。虽然四月底供应量有所增加，但在目前市场环境下，供应跟不上需求，形成了恶性循环，进一步加剧了市场困境。 问：一线城市与二线、三四线城市的房价变化情况如何？ 答：自2024年以来，一线城市房价相较于2023年涨了1680元，二线城市房价降了842元，而三四线城市房价降幅则较小，为97元。一线城市的高价盘放开网签，表明市场信心有所提升。二线城市虽然房价有所下降，但主要是由于原先市中心的房子现在卖到了郊区，导致降幅较小。 问：当前市场的成交情况如何？二手房挂牌周期的变化原因是什么？ 答：当前各个重点城市的成交情况都很差，二手房挂牌周期普遍延长，且成交数量大幅下滑。以北京为例，由于放开网签限制，二手房挂牌量有所减少，而深圳二手房挂牌均价有所上涨，显示出部分房源可能开始考虑退出市场。二手房挂牌周期的变化主要源于市场环境的变化，如政策调整后二手房挂牌量减少，而深圳等地由于市场预期转变，挂牌均价有所上涨。此外，部分区域还存在挂牌房源挂出时间过长、高价房占比增加等情况。 问：目前市场总体形势如何？ 答：总体来看，市场仍处于谨慎中性状态，二手房房价虽有小幅反弹，但挂牌价总体呈阴跌趋势，且多数城市房价已跌至2018年水平或以下。土地市场同样表现不佳，成交楼板价虽高，但成交量不足，溢价率虽稳定但流拍率高。 问：在当前市场环境下，政府如何解决库存问题？ 答：政府可以通过加大城中村拆迁改造力度，腾挪核心区域地块进行出让，同时调整政策支持保交楼、支持银行等，确保房地产市场平稳运行。同时，还可以探索长租公寓、保障租赁住宅等多种路径来解决去库存问题。 问：二手房价格回暖是否能传导到新房市场？ 答：二手房价格回暖不一定能直接传导到新房市场，关键在于优质房源供应不足，以及新房与二手房价格之间的价差问题。即使二手房市场活跃，若没有足够的优质房源供给和明显的价差，新房市场难以迅速恢复。而通过提高新批价格来逐步抬高价格预期的做法，可能会导致房价上涨空间有限，且难以扭转市场格局。 问：房地产市场何时可能见底？ 答：展望今年下半年和明年上半年，房地产市场见底的时间点很难准确预测，关键指标包括供应端修复情况以及市场信心的恢复。目前来看，供应不足是制约市场回暖的重要因素，只有在供应端得到有效改善，市场才有可能触底反弹。 问：目前市场是否处于底部且可能出现反弹？ 答：从政策角度来看，当前市场正处于一个长期在底部摩擦的状态，政策的效果主要体现在底部摩擦上，而非直接刺激市场大幅回升。尽管如此，随着明年下半年拆迁建设的推进，土地供应可能会有所改善，可能会在个别城市出现房价上涨的现象。但同时，如何解决核心城区核心土地售罄后剩余库存的问题仍是一个挑战。 问：放开限购对二手房市场有何影响？全国放开限购对二手房价格有何帮助？ 答：放开限购可能会带动二手房交易成交，增加市场活跃度，但受房住不炒指导思想的影响，市场缺乏上涨预期和展望。此外，二手房市场供大于求，目前房价呈阴跌趋势，刚需房价格已跌到位，再降空间有限。改善性住房虽然目前价格坚挺，但随着政策陆续放开，降价空间也将缩小，短期内可能呈现震荡后回升的态势。如果全国放开限购，尤其是对中环以外城市的边际放开政策，可能会对二手房价格有一定帮助，促使刚需房价格逐渐稳定并有望回升，改善性住房价格也可能因政策放宽而回弹。不过，这种回升需要一定的时间，且在短期内可能出现短期震荡后缓慢抬升的过程。 问：老破小和改善性住房价格未来的趋势如何？ 答：老破小纯刚需房的价格在跌至一定程度后回升的可能性较小，因为放开限购后不会吸引全国人民来抢夺这些核心资产。相反，改善性住房可能会在政策影响下出现价格回升，尤其是区域好的房子，回弹幅度可能更大。具体数据将随着月度更新逐步揭晓。
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