本文通过中美对比研究，得出以下初步结论：1）美国存量房改造支出高峰时已经超过新建支出，虽 然其仍具备与新房类似的周期性，但波动性明显较小，上行期明显更长；2）房屋特征、家庭收入和人口结 构是开启存量房市场的重要三要素，对比美国存量房支出占比关键时点的数据，我国部分具备了存量房改 造支出加速上行的条件；3）当前时点若我国新建市场出现大幅下行，存量房市场或仍不足以对冲下行压 力。 [庆祝]美国住宅建造支出包括新建和改造两部分，其中改造部分的占比由1920s的不足10%上升至2011年高 峰的52%，总产值达到1514亿美元（2020年已经达到了2909亿美元）。

1970s开始，改造支出占住宅建造 支出的比例进入趋势性上升阶段，1973-2020年不变价复合增长超3%，同期新建累积下降7%。在1999- 2020年新建支出下降阶段，改造支出基本对冲了新建支出的减量。改造支出的波动性特点表现为：1）与新 建相比，改造支出表现出更长的上行期，上行期最短6年，最长15年，下行期主要以1-2年小周期为主，最 长为次贷危机时期的5年，下行幅度远小于新建；2）1980年后改造与新建的周期关联性增强，但改造仍然 体现出更强的韧性。 

上述4个因素构成了美国住宅改造市场向上的动力：1）1973年美国房龄中位数达到22年，进入改造 更换周期，房价持续上行也对改造具备促进作用；2）中高收入人群比例持续上行，以6万美元家庭收入 （2011年美元购买力）计算，1968年该比例家庭占比首超30%，家庭比例上行周期伴随了改造支出的景气阶段，按5%的改造比例看，2011单户家庭改造支出平均2.3万美元，占到6万美元的30.8%；3）1970s后， 中年人群比例由下降转为扩大，也对改造占比提升提供支撑，中年人和添丁家庭的改造需求明显更加旺 盛。4）政府针对性的财政补贴、低息贷款、抵税政策促进了市场发展，1974年的重磅政策于新建下行周期 中开启了改造支出的上行周期。 

美国的住房改造从口径上可类比我国的老旧小区改造+居民自主内装改造，其中内外占比在6:4左 右。我国2019年内装中改造型需求占比35%左右，在同口径下我们预计终极条件下有望实现远高于50%的 占比。我们测算我国当前的城镇住宅房龄在16-17年，中等收入家庭的比例也超过了美国1970s初的水平 （但中等收入水平明显低于美国，大的改造对中国居民仍然负担不小），35-64岁人口占比于2009年达到峰 值45.49%，当前仍处于高位，但后续有一定下行压力。另一方面，每年新建面积占存量的比重逐步下降， 也为存量改造对冲新建下行压力逐步创造条件。综合而言，我们认为虽然改造市场短期仍无法替代新建市 场，但前景可期，综合农村、县城等需求改善，消费建材中长期仍拥有稳定的行业需求前景。