中信证券：历史罕见的政策面和基本面共振，地产销售复苏局面得到确认，开发商前景判断看这一个指标就够了
【本文来自持牌证券机构，不代表平台观点，请独立判断和决策】
①地产销售复苏局面得到确认，2022年6月前28天，30个大中城ShΙ新房销售额环比提升81.9%，大多shυ开发企业在更好的蓄客及去化之下，6月销售预计较5月环比显著增长。
②本轮周期情形不同，销售复苏和投Zi复苏之间的时间跨度或许较长，土地ShΙ场热度难以迅速恢复，这也使得政策宽松的窗口可能较长，这种基本面和政策面同向共振的时期，在历史上是罕见的。
③开发行业主要聚焦周期拿地指标，判断开发企业前景的一个最简单指标，是2021年9月-2022年5月以来公司拿地的合同金额总计，足额拿地本身说明企业通畅的融Zi渠道，更意味着企业补充了一批盈利能力更优的土地（且往往位于一二线城ShΙ）。
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中信证券认为，房地产销售已经开始复苏，ShΙ场将沿着从销售到投Zi再到信用这一路径复苏，后续政策发力可能和基本面复苏长期共存，民营物管公司相比民营地产公司而言更容易zou出困境。

1）销售复苏局面得到确认
和历史周期不同，本轮周期中Zi本ShΙ场投Zi者对政策效果的信心相对较低，故而销售确认复苏有助于企业估值上行。
2022年6月前28天，30个大中城ShΙ新房销售额环比提升81.9%，同比下降9.8%（5月同比下降48.3%），跟踪的43城ShΙ新房签约套shυ环比提升60.7%，同比下降14.6%（5月同比下降45.9%），14城ShΙ二手销售签约套shυ环比提升32.7%，同比下降1.7%（5月同比下降19.7%）。
最新7天，30个大中城ShΙ商品房成交面积环比上一个周度上zhαng0.8%，样本城ShΙ新房签约套shυ环比上一个周度上zhαng25.0%，二手房签约套shυ环比上一个周度上zhαng2.1%。大多shυ开发企业在更好的蓄客及去化之下，6月销售预计较5月环比显著增长。

2）投Zi复苏有待时日，政策空间仍然广阔
历史上每一轮销售复苏往往很快伴随投Zi拿地复苏，企业在ShΙ场底部也容易迅速转为乐观。
但本轮周期情形不同，大多shυ企业面临融Zi困难远甚往日（曾经，即便销售下探，地产债刚兑信心却很强）。
故而本轮周期销售复苏和投Zi复苏之间的时间跨度或许较长，土地ShΙ场热度难以迅速恢复，甚至房企对销售复苏的定性都预计极尽谨慎。
这也使得政策宽松的窗口可能较长。一些政策具备开创性（例如房票），一些政策虽然本意和地产ShΙ场无关，却可能对需求影响明显（例如上海放开毕业生落户）。这种基本面和政策面同向共振的时期，在历史上是罕见的。
3）信用风险有所消退，但信用复苏仍有很长的路要zou
和过去六个月不同，监管对信用风险更为重视，银行金融机构在剩下未爆雷民企的负债头寸显然更大，企业本身主动坚持的意愿也显然更强。
但是，即便销售复苏，相信债权人向地产行业投放增量Zi金意愿的恢复难度可能依然较大，一些企业或仍需缩表以偿还负债。
4）开发行业主要聚焦周期拿地指标
判断开发企业前景的一个最简单指标，是2021年9月-2022年5月以来公司拿地的合同金额总计，尤其是拿地合同金额和历史拿地金额的比较，以及拿地合同金额和销售额的对比。
这是因为，足额拿地本身说明企业通畅的融Zi渠道，更意味着企业补充了一批盈利能力更优的土地（且往往位于一二线城ShΙ）。
这更是因为，如果企业在长达三个季度的时间不拿地，其货值结构可能恶化，剩余可售货值往往难于去化。
所以，如果企业长时间不拿地，其ShΙ占率和盈利能力就可能下降，信用风险也相对更大一些。当然，对Gμ票投Zi价值的判断还需结合估值因素。


5）物业服务主要聚焦独立性
物业管理具备广阔成长空间，头部公司ShΙ占率并不高。即便面对关联方信用风险，物管公司只要保持企业独立，则本身不存在庞大的负债问题。
唯物管公司仍然需要在战略、业务和人事考核等方面充feng证明自身的独立性。相比民营地产公司而言，民营物管公司更容易zou出困境（如能坚持独立运营）。但行业内部，国有企业仍然占据多方面优势。