先说个不起眼的，不能带来现金流但是业绩很牛的项目。中洲坊创意中心，位置罗湖区笋岗，土地面积5.65万平米，计容建筑面积39.1万平米，总建筑面积56.4万平米。这个项目60%的是开发商自持，剩余4成销售，销售的是两栋公寓和两栋写字楼，可以销售的面积仅有14.7万平米。项目进度已经过半，合同约定2023年底交房。在公司的公开披露中，该项目总投资89亿元，有中国建筑承建。简单计算，14.7万按照5.5万的均价，总共80亿元的销售额。所以这个项目带不了现金流，总销售额低于总投资。但是上市公司能剩下20万平米的物业，其中包括一栋60多层的超高层高档写字楼，大量的底层商业街，艺术中心等建筑。按照本项目的销售价格市值超百亿元，按照项目成本价值在30亿元左右，体现在会计报表上每股净资产会增加5元左右。当然这是一个长期的过程，销售在前自持在后，整体上要在完成销售之后，预计时间2025年了。
第二，公司是资产隐蔽性。公司在深圳有两座地标性建筑，中洲控股中心（12万平米）和长盛（长兴）大厦（10.8万平米）。这两个建筑大部分的物业属于上市公司自持，其中中洲控股中心在报表中计入投资物业是随时可以销售的。公司还有其他社区底商等共计物业面积30万平。在报表中公司的固定资产和投资房地产总值是30亿元，均摊到全部物业约每平米1万元。 这部分如果重估按照3万一平米计算，后增公司净资产60亿，和总市值相当。
第三，公司的超级盈利项目---黄金台。项目位于龙华区核心位置深圳北站。羡慕取得是时间是上世纪90年代，当年建设北站被征用了一部分，由于各种原因一直处于荒废待建状态。2019年政府重新规划，使得当年的别墅项目变成了高层建筑，总体建筑面积不变，土地变少了，公司也无需再缴纳土地出让金。所以这个项目总建筑面积44平米，公司的总体取得成本仅仅有3亿元。具体的规划没有详细资料，但是经过多方检验，项目货值40万乘以9万每平米，大约是360亿元。公司的净利润大约是110--120亿元. 因为周边二手房，政府指导价是83600元每平米，所以预计按照9万的销售价格，可能会出现摇号，几乎不存在销售期，所以项目的开工日就是决定日。
第四，公司在深圳宝安26区项目，占地10.22万平米，计容建筑面积29.33万平米，最终规划肯定要调整，这个区域就不可能出现容积率是3的商业地产。估算土地升值价值也超过本上市公司的市值。
第五，公司在成都三岔湖景区有54.75万平米（800亩）的土地，靠近成都新机场，属于地铁沿线。项目取得的成本也是个位数（单位亿元）。规划处于调整当中，粗算升值也基本等于公司市值了。
所以，如果全部五个项目顺利竣工或者重估，盈利和增值部分是六个上市公司市值。得益于深圳30年的快速发展，得益于公司早期参与深圳当地的建设，更得益于最近两年地产股的普遍下跌。
可以参考的是深物业，金领假日公寓项目取得了和黄金台类似的收益比例，一个项目占公司净利润9成，使得深物业最近三年业绩非常好，也让深物业这几年的股价非常活跃。但是对比本公司，从股价较净资产资产折价，项目的盈利潜力不可同日而语。
浅析大股东的持股成本 。 中洲的前身是深长城，是深圳国资控股的老牌地产公司。2003年联泰集团大举买入成为第二大股东。2014年中洲地产受让国资股权成为第一大股东，此后联泰逐步减持，中洲逐步增持。 中洲大体分四次买入上市公司股权。第一次是2013年9月，买入最多的一次，买入成本是19元，经过2014年分红扩股，折合现价成本约9元每股。 第二次2015年12月，定向增发股份给大股东，价格11.3元。这两次之后中洲地产占股达到47% 第三次 2018年大股东承接员工持股价格16.8元，总值1亿元。此后两月从市场上又小幅买入，此时股价12元左右。 第四次2019年底之2020年初，股价下跌跌破10元。 大股东分几次买入。预计成本9.6元附近。 最终大股东持股比例超过50% 。按照推算大股东每股的买入价格为10.5--11元。最近几年大股东一半以上股权质押，按照8%的利息计算，折合全部股权年化4%的利息率，5年来大股东的成本增加了20% ，即2元每股。所以中洲地产的最后持仓成本应该在13元附近。中洲的多次买入全部是真金白银，没有资产抵扣。2021年，中洲地产将全部股权转让给大股东中洲集团，这是一次左手倒右手的股权转让，期间中洲集团分两次解押再质押才完成整个过程。也标志中洲买壳企图地产整体上市的计划失败，当然也为后续集团其他资产上市或者其他资本操作做了准备。 中洲的每股净资产报表上是12.2元，2022年之后预计在13元，大股东的持仓成本基本重合。 结合上文分析，这个价格肯定是非常低的，较实际净资产折价很多，所以长远看现在的股价极度低估。
7月5日黄金台住宅部分获得建设用地规划许可证。两块地合计用地面积7.5万平米，加上商业部分的1.5万平米，总计9万平米，计容面积45万平米。。 同日，黄金台其余被政府回收的两地块A806-400和401地块公布8月4日拍卖出让， 两地块合计用地面积6.9万平米，规定拍卖起始价100亿，最高限价114亿元，建筑面积53万平米，两地块商品房限价7.25万每平米销售。由于位置优越成为热门地块。 对比中洲自留地块和拍卖地块，拍卖地块限价而且限制90平米以上大户型，容积率非常高，开发商必须自持部分。中洲地块容积率小很多，土地面积更大，显然的此地块价值不会低于拍卖地块。以保守计算，中洲的黄金台地块价值会超过110亿元。。 千呼万唤始出来，黄金台地块完成了最关键的一步，以前大家都在估算在猜测黄金台的价值，现在政府给出了最权威的价格而且是限价。。。超过百亿的暴利近在眼前，所有的下跌都是骗筹码的，谁能拒绝两倍市值的大盈利。大牛股开启了容
1.短期负债很少，大部分项目都处于后期，即便有部分停工资金断裂的风险很小。 2.股价相对净资产折价很大，有明显的估值优势，笋岗项目明年进入结算期，黄金台即便受到影响也只是推迟不会迟到。3. 再次查看年报，从具体的施工项目看，上市公司的大部分项目处于末期阶段，后续投入并不大。 现在开发的15个项目中，惠州占8个。惠州一个项目未动工，其余已经处于销售的第二和第三年份。除惠州以外，绝大数都是很早以前的地块，后续投资较少，是利润贡献期。综合看，公司的资金链没有问题。最大的投入就是笋岗项目，项目公司仍以深长城物流冠名，也是遗产之一。 4，黄金台如已经顺利开工，后续投入几乎忽略不计，如果建设速度快一点，明年中期就能有预售，能整体上极大降低资金压力。
这是本次报告的核心内容。1 现有17个项目，其中5个项目没有开工，在建项目绝大数是2019年之前开工建设。意味着绝大数的项目已经进入后期阶段，未来投资不多，公司现金流无虞。2 资产隐藏，宝安26区43亿成本，10万平米土地，市值至少100亿以上。三岔湖几百亩地仅有4亿成本。黄金台更牛，仅有3亿成本。 3 超级项目黄金台10月已经开工，按照7月规划批准后3个月手续办理期限，属于正常。后续项目投资不足60亿，但是有300多亿的销售额，此项目不论从利润还是资金流都是公司的超级利好。4 利润不错，与同行比难得。这是前两年不断减值的结果，累积减值11亿，今年公司继续盈利。市净率仅有0.7倍，类比盈利同行下跌空间基本封锁，且明年创意坊结算，净资产会大增。 下跌空间极度有限，上涨空间极大。叠加，今天刘H总说，房地产是支柱产业，对房地产重新定位，中州控股的估值必将腾飞，中期看30元以上。
