REITs年报点评——摘录自券商眼部-韭研公社

登录注册

REITs年报点评——摘录自券商眼部

道远和弦

一路向北的公社达人

2022-04-09 10:19:59

动态点评：首批公募REITs年报点评
2022-04-08 张继强，文晨昕
　　报告核心观点
　　首批九只公募REITs 2021年报出炉，基金层面收入、经营现金流大多好于预期，EBITDA利润率较高；基金可供分配利润累积普遍好于预测，且大多已进行分红，体现了公募REITs高分红的特征。项目经营层面有所分化，收入同比20年均上行，但部分经营指标不及预期。整体来看，首创水务、苏州产业园、张江、红土盐田收入较为亮眼，广河、普洛斯、招蛇项目收入不及预期。投资建议方面，存续REITs估值大多较贵，对一些收入明显低于预期的目前保持谨慎、持续关注经营改善情况，可以等待价格调整后买入基本面较好的REITs；对配置型机构来说，更多关注REITs打新机会。
　　基金收入、利润、经营性现金流多数好于预期
　　首批九只公募REITs 2021年报出炉，基金收入多数好于预测情况。收入来看，富国首创、苏州产业园、红土盐田、张江光大较原募集预期值高6%以上，广河、招蛇、普洛斯受地区疫情扰动等收入低于预期值；EBITDA来看，华安张江、红土盐田、苏州产业园实际值较预期值高6%以上，首钢绿能（受计提超额收入对应的激励成本影响）、广河、沪杭甬（21年末杭州疫情扰动）低于预期值；EBITDA利润率来看，除首钢绿能外普遍超过50%，首批REITs盈利能力突出。现金流来看，除红土盐田、广河外，其他REITs经营现金流净额、销售活动产生的现金流均好于预期。
　　9只公募REITs实际可供分配金额普遍好于预测
　　9只公募REITs实际可供分配金额普遍高于预测，且已有8只公募REITs分红，体现了公募REITs高分红的特征。分类型来看，特许经营权类公募REITs累计可供派息比率较高，均将期初累计的现金纳入，全年可供分配金额/初始募集金额比例均高于5%，首钢绿能、沪杭甬超12%。产业园、物流园类从21年6月7日到12月31日累计可供分配金额比例均超过2.5%。特许经营权类公募REITs累计可供派息比率较高，也与特许经营权项目随着期限减少账面价值和公允价值都逐渐下降有关；年报显示特许经营类项目估值较发行时均有下降，而产权类项目估值均有所上升。
　　2021年项目收入同比均上行，但较预期表现分化
　　项目经营层面，高速、产业园等20年受疫情免通行费、免租等影响低基数，21年收入同比均有所上行，但高速等21年仍受地区疫情扰动，广河收入不及预期。环保类方面，富国水务合肥项目、深圳项目收入、毛利、污水处理量均超过上市时募集预期，收入亮眼。首钢绿能收入整体超预期，毛利由于科目调整下降明显。产业园类，苏州产业园出租率提升明显、张江平均租金上行，收入均超预期；招蛇出租率稳定，收入上行，但受疫情扰动续租不及预期，收入增长低于预期。物流园方面，红土盐田出租率稳定，收入增50%以上，收入亮眼。中金普洛斯出租率、单位租金、营收同比上行，但不及预期。
　　存续REITs估值偏贵，关注价格调整后的机会及打新机会
　　整体来看，首创水务、苏州产业园、张江、红土盐田收入较为亮眼，但IRR目前都低于4%，首创仅1.3%；广河、普洛斯项目收入不及预期，IRR分别在6.7%和5.3%。存续的REITs较贵，对于其中收入不及预期的建议谨慎；可以等待价格调整后买入基本面较好的REITs，调整的触发因素可能有无风险收益率上行、6月首批REITs解禁等。此外，目前REITs试点阶段储备项目都较优质、审核较为严格，可以关注打新机会，综合项目特征、估值定价等筛选投资标的，可以关注IRR、cap rate等指标。
　　风险提示：公募REITs运营风险，价格变动风险，数据统计估算偏差。

声明：文章观点来自网友，仅为作者个人研究意见，不代表韭研公社观点及立场，站内所有文章均不构成投资建议，请投资者注意风险，独立审慎决策。

渤海股份

张江高科

苏州高新

工分