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银行：房地产金融支持政策延期

Dom Juan 唐璜

自学成才的老司机

2023-07-31 16:46:57

中国国际金融股份有限公司研究员：林英奇/周基明/张帅帅日期：2023-07-31

　　事件

　　中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称《通知》）。

　　评论

　　两项金融支持政策延期。《通知》的主要内容是将存量融资展期和新发放“保交楼”配套融资政策延期，符合我们此前在6 月13 日报告《央行重启新一轮降息》中的预测，延期一年半时长略超预期。具体而言：

　　1）存款融资展期政策延期：房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持， 2024 年12 月31 日前到期的，可以允许超出原规定多展期1 年，可不调整贷款分类（原“金融十六条”为2023 年5 月23 日前到期）；2）新增配套融资政策延期：2024 年12 月31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类（原16 条为2023 年5月23 日前到期）；

　　3）重申尽职免责原则：对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

　　4）延续其他政策：其他不涉及适用期限的政策长期有效，包括保交楼贷款、房地产并购贷款、按揭贷款延期还本付息等相关政策。

　　政策延期缓释房企风险。我们认为两项政策延期是当前房地产销售仍偏弱情况下的合理选择，有利于降低房企到期的还款压力，防止由于逾期导致银行下调贷款评级、房企融资条件进一步收紧；同时也有利于鼓励银行投放“保交楼”配套融资。延期到2024 年底为房企缓释风险预留了较为充足的时间窗口，有助于稳定市场预期、降低房企信用风险。

　　延缓银行不良资产暴露。对银行而言，政策有利于降低对资产质量的直接冲击，减少不良生成、降低信用成本、提高银行利润。我们估算截至2022年年底银行表内房企风险敞口约17 万亿元（包括贷款、非标和债券），占总资产比重约5%；对公房地产贷款约14 万亿元，占银行贷款约6%。

　　2022 年年底上市银行房地产对公不良率约4%，假设拨备比例为25%，我们估算4%房企不良资产率带来的信用成本约相当于银行净利润的3%。长期而言，贷款偿还取决于2024 年底前房企现金流实际恢复情况，有待于政策继续出台和房地产销售恢复。

　　保交楼支持工具也有望延期。央行货币政策委员会2023 年第二季度例会提出要“延续实施普惠小微贷款支持工具和保交楼贷款支持计划”，我们认为原定于今年3 月退出的保交楼贷款支持计划也有望延期。截至1Q23 保交楼贷款支持计划余额仅为5 亿元（额度2000 亿元，占比0.25%）推进较慢，住建部部长6 月26 日与中国银行的会议中提到保交楼“希望进一步加大工作力度”，我们预计后续政策力度可能加强。值的一提的是，《通知》重申“推动行业风险市场化出清”，我们认为意味着银行对房地产企业的金融支持继续遵循市场化原则，而非“政策性兜底”；2022 年7 月政治局会议定调“保交楼”需“压实地方政府责任”，我们认为地方政府仍是推进“保交楼”任务的主体，财政政策有加码空间。

　　银行股估值有望修复。近期银行股调整体现出较为悲观的市场预期，我们认为当前并非“资产负债表衰退”的情况，城投债务化解有序、风险可控、银行参与化债遵循市场化原则，银行业经营稳健，市场预期过于悲观。对于银行股，我们维持积极观点，估值有望继续修复。继续推荐1）低估值、高股息、经营稳健、业绩存在改善空间的国有大行，包括邮储银行、中国银行、农业银行等；2）区域经济存在活力、盈利表现相对较好的区域性银行，包括宁波、江苏、成都、常熟、南京银行；3）3-6 个月的时间维度推荐逢低布局招商、平安、兴业等优质股份行。

　　风险

　　经济复苏不及预期，房地产和地方隐性债务风险。

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*ST金科

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