会议要点

1. 城中村改造阶段性成果解读

城中村改造与棚改核心差异：当前城中村改造着重于集体土地的征收和转性，面临的问题相比棚改更复杂，涵盖违章建筑、产权界定及补偿方式。

城市空间与人口构成差异：改造集中于一二线大城市，与三四线棚户区相比，城中村居民与流动人口构成更加复杂，涉及的主体更多，处理流程更为繁琐。

改造形式与经济考量：与14-16年棚改相比，当前的城中村改造采用更为系统和综合的处理方式，注重社会因素、人口承载力以及项目经济效益。

2. 政府与资本协同

城中村改造主导和统筹由城市政府及相关部门负责，参与主体主要是地方国企和城投平台，社会化资本参与较少。

城市政府在改造中角色加重，需制定规范性文件、整体改造计划和经济指标数据，同时负责监管全流程，如有资金紧张问题，还需提供资金渠道。

实施主体大多为资金实力较强的地方国企或城投平台，且参与过城市更新改造，有国资背景的企业在项目推动中交流更顺畅。

3. 城中村改造收益与挑战剖析

城中村改造潜在收益：通过容积率提升可发掘土地价值。新增容积可转变为住宅、产业园和商业物业销售；经济活力上升或推动持有物业的租金回报提升。

国内改造面临挑战：容积率调整需配套设施同步增强，流程复杂，与市政沟通难；住房市场下行影响改造收益预期；民众引入难度增加，可能影响项目收益率。

城中村改造项目覆盖约2%常住家庭户数，2-2.4百万户。拆除比例超预期，5-6成。一二线城市平均改造成本为每平方米4万和1.5-1.7万；开发投资每年约6000-7000亿，销售额拉动估4千亿。

4. 审慎与创新并举

城中村改造在当前房地产供需关系重大变化下面临挑战：过往的扩张性需求政策可能难以持续，且使用提高容积率做预算平衡存在财务风险。

改造应采取创新手段：建议探索房地产金融和融资创新，以多元化资金参与以支持智慧型城中村改造。

重点关注过程管理及未来发展：关注短期供需管理、长期预算平衡管理，以及城市功能和土地调节管理，预计这些管理机制将在未来城中村改造进程中成为观察重点。

Q&A

Q：城中村改造的过程管理具体涉及哪些方面？当前环境下进行此类改造是否合适？

A：城中村改造需要考虑的不仅是简单的财政政策，还包括房地产市场的供需关系，特别是当前需求大周期已经过了拐点，且整体供应形势有所变化。长期看，城中村改造被视为一种扩张性需求政策，如果持续通过提高容积率来实现预算平衡，可能存在财务风险。在现阶段供求关系发生重大变化之下，沿用过去的基本方法可能会给房地产市场带来进一步的供需压力，因此，当前环境下是否适合采用类似于过去棚户区改造的方式是值得考虑的。另外，建议可以探索房地产金融方面的创新，引入更多元的资金参与，但应当避免将其看作一种静态财政政策。在过程管理方面，重点将在于城市功能的土地调节、短期供需管理、长期预算平衡管理等方面。地方政府如何运用资金、进行改造过程将是关注的焦点。未来应当密切观察这些动态，特别是在明后年可能活跃的城中村改造进程中，这将是重要研究课题。