430ZZJ会议点评：政治局会议提“去库存”，地产股底部基本
斧头策略
2024-05-03 23:58:56
【事件】2024年4月30日，中共中央政治局召开会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。【点评】中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。2015-2016年周期在棚改去库存的带动下，房地产市场走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。地方政府收储存量房作为保障性住房，为市场注入流动性，打通一二手房置换链条，促进置换需求的释放，有利于房地产市场的平稳健康发展。当前地方层面的范式基本形成，未来需要自上而下在全国总量层面给予政策支持，推进“以旧换新”等去库存措施顺利落地。坚持因城施策，需求侧限制性措施预计逐步取消。针对一线城市的调控，基于当前相对有韧性的市场和需求，我们预计一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目限购等方面落地，如4月30日北京出台新政，在现有限购要求下允许在五环外多购买一套住房。全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2024年1-4月百强房企销售额同比下滑49%，4月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月。目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。【投资建议】首推重点布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 S万科A(sz000002)S S保利发展(sh600048)S S招商蛇口(sz001979)S
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