社融同比大降+首套房贷降息，继续强CALL 地产、并建议超配!

对于央行银保监首套房贷降息的点评:社融大降+房贷降息,行业迎来历史性时刻

●首套房贷利率下限突破LPR ,需求端支持进一步加大

本次政策后,首套利率最低可以从4.6%降到4.4% (下降20bp ) , 目前103城首套房利率平均5.17% (根据贝壳监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17% ,未来下降空间达77bp) , 政策力度很大了。二套房利率现在还是最低5.2% (本次政策不变,根据贝壳监测的103个重点城市二套利率为5.45%) , 不过预计后面认贷政策也会发生变化,比如直接的首套贷款认定标准放松或者和二胎三胎挂钩认定放松等(后者已有与限购放松挂钩的趋势)，变向降低二 套房利率。

●复盘历史每次全面房贷降息都能提振市场销售表现

回顾08年后房地产4次降息周期，1 ) 2008.8-12 :贷款利率由7.8%降至5.9% , 09年1月销售额同比+11% ,6个月后、当年底分别修复至+53%、+77% ; 2 ) 2012.5-7 :利率由7.1%降至6.6% , 8月销售额累计同比+2% ,年底修复至+10% ; 3 ) 2014.10-2015.10 :利率由6.6%降至4.9% , 14年年底销售额同比仅-6%，15年底修复至+14% ; 4 ) 2019.10-20.4 : 5年期L PR利率由4.85%降至4.65% , 20年5月销售额累计同

比- 11% ,至年底修复至+9%。预计此次房贷降息政策落地后,也将市场需求改善。

●社融暴跌+房贷降息,房贷利率或再降、板块进入强势阶段

1)- -方面,预计房贷利率仍有较大下降空间。社融增量单同比降幅超50%历史少有,仅有08年10月( -65%)、10年6月 ( -52%)、11年月( -62%)、14年7月 ( -67%) , 其中除10年6月以外,每次社融同比降幅超50%之后大多都会降息,且降息力度很大( 08年、12年、 14-15年分别降息189bp、 50bp、

165bp)。

2)另一方面,每次社融同比大降+降息后房地产板块表现强势。最近三次有参考价值的社融暴跌为2008年10月、2011年9月、 2014年7月 ,之后地产板块绝对收益和相对收益显著( 2008.11 -2009.6 ,绝对收益

155.0% ,相对收益5.3% ; 2012.2-2012.5 ,绝对收益25.4% ,相对收益19.9% ; 2012.9-2012.12 ,绝对收益26.3% ,相对收益16.5% ; 2014.10-2014.12 ,绝对收益35.7% ,相对收益12.0% )

●投资建议:重申地产板块“看好"评级,推荐: A股:保利发展、金地集团、建发股份、中国建筑、 华发股份、招商蛇口、新城控股、金科股份、万科A,建议关注:滨江集团; H股:华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园。