花旗 房地产首席 Griffin

1、停贷情况统计：这一次停贷的情况其实是比较严重了。我们昨天早上做这个报告的时候，才35个项目，在22个城市有这个业主主动停贷的行为。可是昨晚已经变成53个了，今天早上已经变成83个了。我们觉得到明天可能有200个项目也不奇怪。

2、停贷原因：第一个原因可能是因为项目停工了，所以他是没有办法交房。第二个原因，因为很多业主就买了房以后没了工作或者收入有影响。还有一个原因是房价跌了。我们统计的35个停贷项目主要集中停工的时间都在2021年，他的房价对比周边的房价其实是同比跌了10%到15%的。

3、停贷风险定量：

第一，克尔瑞有做过一个统计：2021年销售的房子里面有多少已经停工或者是交付有问题的项目。在他统计的24个主要城市里平均比例是9%（按套数计），如果按面积算是10%。这24个城市多数还是好城市，其实三四线城市的比例会更多。（提到三个城市的比例，也是按套数算，郑州市29%、长沙25%，昆明21%）。

第二，我们再看一下我们统计的39个已经展期的房企里面，按揭担保的总金额是1.8万。当然他不会所有都停工了。比方说我们刚才提到10%停工，他可能涉及到的只有一千多亿。比方说停工比例提升到了30%，那涉及到的金额就是五千多亿，这个是我们初步估算的一个结果。

以上这39个企业的市占率是28%-29%的水平。然后其实我们还有一批比较好的企业，如果把这些企业全部加起来，他们全部的按揭担保是在3.3万亿。如果按照这些房企的市场占有率（55%-56%）去估算，那整个市场的按揭担保总量可能就在5~6万亿。

4、房地产销售：房地产销售我们觉得现在只是恢复到正常水平的大概70%，销售去化率最近其实只是从历史的低位39%回升到56%，还没有达到历史平均水平。原因是居民和企业资产负债表的衰退。一方面是居民不愿意借钱，按揭利率从去年的5.6%下降到今年的4.4%，按揭放款周期从50天降到30天，其实政策已经很松了，但居民为什么不借钱？因为没工作。另一方面是房地产企业的资产负债表衰退，开工跟买地同比下降了40-50%。30家主流开发企业过去六个月有超过一半的企业是没买过地的。背后是土地价格跟房价都在下跌，造成了项目层面的资不抵债。

花旗 银行行业首席 Judy

1、银行端这次停贷的整体情况：我们昨天跟银行一些相关的朋友都做了一些channel  chat，目前来看确实这次停贷潮得到了相当大的关注。我们看到现在这种情绪的panic的扩张，实际上是比大家想象的要更大的。市场有传闻说央行和住建部昨天也开会，我们觉得这次现在已经不是简单的一个系统性风险的问题，这此甚至会牵扯到一些维稳的问题。所以从整个监管层防范系统性风险和防范社会不稳定因素的两个底线来说，我们看到监管这次多半是会介入的。

2、以往case：在2014年的时候曾经有一位徐先生，他当时是买了嘉兴的一个房子。但是后来那个房子烂尾了，房地产商宣布破产。那在2020年的时候，他当时告了这个银行，要求把尾款的这些按揭，实际上让这个房地产商来承担。那在今年一月份的时候，实际上中级法院是支持了这个徐先生的一个诉求。我们也看到另外一个广东惠州的case。招商银行当时没有把按揭的预付款打到预售监管账户，而是直接打到了开发商的普通账户，以至于开发商挪用。所以，当时惠州的这个法院也支持了按揭申诉人的一个诉求，最后是要求招行停贷，业主可以停止缴付这个按揭，直到交楼为止。我们觉得第二个case可能会更有借鉴意义。如果要是说让这些按揭的借款人能够停贷的话，实际上是会给银行很大的压力，让他们从中斡旋，甚至提供一些便利来解决这个问题。

3、当前建议：我们觉得可能暂时停贷是一个比较好的方式，并不是说他以后不还按揭了，只是说交房以后继续可以还按揭。但是问题在于开发商怎么能够完工？他们现在可能会有几种解决的方案：一个是地方政府可能要出资，因为土地买卖的收入是他们拿的；另一个银行可能也要提供一些过桥贷款或者并购贷等等给些好的开发商，让他们并购这个项目继续去完工。所以现在完工是top  priority。

4、对银行的影响：现在对于银行的这个影响是怎么样的呢？我们大概测算了一下。刚刚Griffin提到在2021年的时候，我们通过一个第三方的数据可以看到停工项目是占销售面积的10%，占销售套数的9%。我们统计开发商纯一手房的按揭贷款在2021年的时候大概是在3.2万亿，2020年是差不多3万亿的样子，然后我们把两年加总乘以9%，得到当前存量地产项目在银行的按揭敞口是5610亿人民币。

那这个数占到2021年底按揭存量的1.45%。那这是什么概念呢？现在按揭的坏账率大概是在0.35%。也就是说如果这部分全部让银行来担的话，那么这个坏账率会增加到1.8~1.9%，也就是说翻了五倍的样子，这个其实影响还是挺大的。

5、各家银行的影响排序：目前来看的话影响来说，就是谁家影响会比较大呢？我们统计可以看到，建行、邮储、工行、农行这些大行以及兴业、招行、平安这些股份制银行的按揭占比比较高。但是我们不建议大家只看这个按揭的占比，来判断谁是受影响比较大的，是要把他和开发商贷款的敞口结合起来看。因为我们看到其实开发商很多按揭和开发贷是绑定在一块的。那我们是怎么看出来银行对有问题的开发商的敞口呢？我们其实做了这么一个study。我们以杠杆率超过3倍、债券利率超过7%、过去12个月债券价格调整超过5%的开发商作为有问题的开发商。再看哪些银行是他的主要贷款人。我们可以看到，风险敞口最大的是民生银行，第二个是平安银行，第三个是招商银行，第四是兴业，第五是光大。所以如果我们把两个维度综合起来看，我们觉得风险敞口比较大应该是平安银行、招商银行和兴业银行。