一

【申万房地产】2022年房地产策略：借旧周期弹性，迎新格局成长，重申看好、推荐买入！！！（袁豪/曹曼/邓力/陈鹏）

●行业低库存叠加拿地大降，预计22年投资和销售双双下行。

不同于以往的周期底部，行业低库存将对后续投资和销售形成制约。投资端，预计22年开工同比-16.3%，竣工同比-6.4%，施工同比-2.4%，土地购置费同比-5.4%，投资同比-5.4%。需求端，预计22年销售面积同比-9.1%，销售金额同比-9.1%，销售均价同比+0.0%。明年投资和销售双双下行将对经济有显著拖累。

●四大因素重压行业资金遇困，防控金融风险亟需维稳房地产。

今年下半年以来，房企资金链压力大幅提升，房企债务违约/展期频现，低位配股，近期困境房企的受限资金占比高达94%，资金困境程度历史罕见。这主要源于四大因素：银行贷款集中度政策过快压降、地方政府预售资金监管过快收紧、房企项目合作资金主动被动冻结、金融机构风控从严导致融资受阻。防控金融风险底线下亟需维稳房地产，政策亟待修复。

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●政策开启正常化修复，格局优化推动优质房企迎发展新机遇。

9月以来，政府高层连续多次发声强调维稳房地产，并强调防控金融风险，12月初，银保监会强调满足改善性住房按揭需求和合理发放并购贷款；政府维稳暖意已现，预计行业政策正常化修复开启，行业或将演绎三阶段发展：政策正常化阶段、保投资阶段、格局优化阶段，其中预计行业出清也将进一步呈现，行业集中度将再提升，优质房企将迎来量质双升的新发展机遇。

●借鉴中外格局优化经验，预计龙头房企PE有望升至10倍。

借鉴美国房地产板块、中国白酒板块的格局优化经验，经历供给出清、格局优化后，行业集中度进一步提升，优质企业实现戴维斯双击。当前我国房地产行业正经历供给出清和格局优化阶段，目前龙头房企PE均值为6倍，参考15年之后的估值中枢至高点8-12倍，以及参考美国格局优化后龙头房企PE估值13倍，预计我国龙头房企PE估值将提升至10倍。

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●投资建议：我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、新城控股、招商蛇口、金科股份、金地集团、万科A；H股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

二

珍惜优质资产，重申强推新城！

【申万房地产】新城控股：逆境海外评级维持稳定，财务安全性连续获认可

●逆境海外评级维持稳定，财务安全性连续获认可。12月1日，国际三大评级机构之一惠誉宣布维持新城发展及新城控股“BB+”评级后，12月2日，国际三大评级机构之一标普发布报告宣布，维持新城发展和其子公司新城控股的长期发行人信用评级为“BB+”，展望维持“稳定”。

 ●拟提前赎回美元债券，表明现金流充裕、彰显信心。11月7日，新城控股计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券（于2021年12月16日到期），并予以注销。这表明公司现金流充裕、以及在行业逆境中保持财务高安全性，也将提升债券投资者和股权投资者的信心。

●新城发展实控人增持，并拟供股保障稳健。11月5日，新城发展实控人于2021.1.4-1.7、11.5以购买合计3,207万股，持股占比提升至69.4%，彰显信心。12月1日，新城发展拟供股2.96亿新股（占比总股本4.8%），募集约15.67亿港元；新城发展大股东将投入10.87-15.67亿港元，将增厚公司资本金保障稳健。

●我们维持公司21-23年每股盈利预测分别为7.84/8.74/10.00元，对应21PE仅4.6X，20A股息率6.6%，并且目前仅商管估值就已覆盖公司市值达1.3倍，目前公司价值显著低估，重申“买入”评级。