【中金房地产】金地集团：攻守兼备，稳健均衡

预测2021年归母净利润同比增长5%。盈利料稳健增长，毛利率压力继续释放。我们预计公司2021年收入同比增长约25%，4Q21结算毛利率（税后）将边际恢复（1-3Q21为15%），带动全年毛利率回升至22%左右，较2020年下降4ppt，报表利润率压力进一步释放；对应归母净利润同比增长5 %，基本符合市场预期。考虑到公司当前已售未结毛利率约为20-25%，我们预计今明两年结算毛利率进一步下探幅度有限，叠加竣工交付端稳健增长，今明两年盈利增速料达双位数。

财务端优势延续，年末料稳居“绿档”。公司多年保持稳健经营和严格财务纪律，财务安全性堪比龙头国企。公司三季度末净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为66%、70%和1.4倍。我们预计公司年末三条红线指标将与三季度末基本持平，仍稳居“绿档”，平均融资成本有望在1H21的水平上（4.65%）维稳或小幅下降。

销售端料延续积极增长。尽管行业整体承压，公司2021年签约金额同比增长18%至2867亿元，完成此前2800亿元的销售目标且增速在我们覆盖的房企中亦居前列，销售排名（克而瑞口径）由2020年的15位提升至第11位。我们估计公司当前土储可支撑未来3年销售增长，其中超7成位于一线和二线城市，销售增长和去化率有支撑。我们预计公司未来销售规模及市场份额有望继续稳步扩张。

灵活把握拓储时点和机会，拿地重质量、节奏更从容。公司四季度出于对后续市场不确定性的考量，投资力度边际放缓，全年拿地总金额1151亿元（三季报与月度公告加总），对应拿地强度40%，多元化拿地比例有所提升。公司建立了投产销一体的管控模式和“一城一图”的精细化运营体系，能够助力公司灵活把握城市景气周期获取优质资源。我们判断后市公司将把握土地市场竞争烈度下降的窗口期，灵活补充高收益、高质量、低风险的土储项目。

考虑到结算利润率略低于此前预期，我们下调2021/2022年盈利预测6%/3%至109/125亿元，引入2023年预测137亿元，同比增速5%/14%/10%。我们认为公司作为土储、操盘、品牌、财务等方面均好型的房企，将持续受益于行业竞争格局的优化和价值重估，因此我们维持跑赢行业评级和目标价15.44元不变。当前股价交易于2022/2023年4.7/4.3倍市盈率，目标价对应5.6倍2022年市盈率和18%的上行空间。