关注原因：短线，今日房地产板块大涨，相关产业链受市场重视，预计2021年11月后按揭贷款投放持续增长，销售回款情况明显好转；中长线，物业管理行业具有高成长高确定性，是长期景气的行业。

1、行业定位：近年来物业服务行业在社会治理中的重要性持续提升，物业服务公司逐步成为了重要的社会服务性功能支柱，在国家社会治理中起到了重要的基层支撑力量。物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况，凸显其投资价值。

2、行业发展路径：

（1）疫情防控常态化+老旧小区改造

2020年7月，国务院在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确提出老旧小区改造的目标：“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。疫情防控常态化，作为疫情防控最基础单元，社区物业的重要性越发凸显。老旧小区改造和疫情防控成片管理相结合，成为新的探索方向。从各地初步排摸情况来看，全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人，可拉动投资万亿元级。

（2）社区（业主）多样化需求的深度挖掘

在当前“促消费扩内需”和“物业服务+养老服务”的政策大背景下，社区（业主）增值服务空间广阔；居民消费需求细化、大数据助力客户需求画像，全流程打通消费堵点，后续社区增值服务板块将是各家物管公司的必争之地。以2021年中报财务数据计算，世茂服务的社区增值服务营收占比为32.9%，在典型物管企业中处于领先地位；紧随其后的是中海物业和旭辉永升服务，分别为27.5%、25.2%。

（3）科技赋能，重塑供需匹配流程

随着科技提升，各类智能化设备设施的规模化应用，以及“各类数据触点的重构”，有望推动现有物业服务模式重组，通过平台化物业APP，链接需求侧（社区需求）和供给侧（供应链），以数据驱动协同服务，推动流程创新。

（4）城市公服“大物业”迈向2.0版

城市服务的兴起，是物业企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。大物业会成为国家战略发展当中的软性服务力量，助力于城镇治理协同，产业生态构建以及民生质量改善”。

（5）并购及合作

截至2021年9月30日物管行业集中度加速提升，并购整合加剧。除了收并购之外，龙头物管公司开始尝试“输出管理，输出标准，输出人才”来探索新的合作双赢模式，用生态圈的概念找合作伙伴，优势互补、实质合作、协同发力才能走在行业前列。

3、政策支持社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务

11月2日，国务院办公厅转发国家发改委《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见》，该意见提出推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务；推动各地开展生活性服务业“领跑者”企业建设，以养老、育幼、体育、家政、社区服务为重点，培育一批诚信经营、优质服务的示范性企业。该意见也指出要优化营商环境，支持优质企业的发展，利好服务品质优、在社区生活服务领域有较多布局的上市物管公司。

4、行业整合加速：11月1日，融创服务公告拟以6.9亿元收购第一服务32.22%股权，锁定在管面积5320万平米，布局绿色人居业务；11月8日，融创服务再次公告拟以18亿元收购融乐时代100%股权，布局商业运营板块，公司收购步伐加速。今年以来已经出现多个上市物管公司的收并购交易，随着房地产行业加速出清，预计未来会有更多的中小型已上市或未上市物管公司成为被处置对象，利于在手现金充裕、融资能力较强的龙头物管公司。

5、A股物业主营上市公司主要有：招商积余、南都物业、财信发展等。

（中信证券、兴业证券、光大证券）