REITs明星股之渤海股份能否复制同样有REITs的步步高！-韭研公社

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REITs明星股之渤海股份能否复制同样有REITs的步步高！

道远和弦

一路向北的公社达人

2022-04-17 16:12:55

周一至周五具有REITs概念的步步高一周五个涨停，下周一我们将重点渤海股份。
2020年9月8日，渤海股份发布公告称，公司全资子公司滨海水业拟以其持有的部分项目作为入池资产开展基础设施公募REITs的申报发行工作。

公告显示拟定募集规模约7亿元，需根据最终发行结果而定。基金期限不低于经营权期限，在满足产品要求的情况下，按监管后续规则确定，匹配经营权期限，并设置提前终止及延长机制。80%以上基金资产投资于“渤海证券-渤海股份1期基础设施绿色资产支持专项计划(暂定名)”，分享优质水务基础设施资产运营收益，其余可投资利率债、AAA级信用债或货币市场工具。募集资金主要用于基础设施项目投资、偿还存量债务等。

本次交易对手方中，泰达宏利作为公募基金管理人、渤海汇金作为资产支持专项计划管理人、渤海证券作为财务顾问，与渤海股份或指定方合作发起设立基础设施公募REITs，泰达宏利、渤海汇金和渤海证券均为公司持股5%以上股东天津泰达投资控股实际控制的公司，因此本次交易构成关联交易。

公司拟选取的入池资产有：润达环境持有的天津市武清区第七污水处理厂项目、汽车园项目、金博项目；润达金源持有的大邱庄项目；润达清源持有的城关镇项目；宜达水务持有的宜达项目。

公司主营包括原水开发供应,区域间调水,粗质水,自来水生产及输送,优质地下水高附加值经营,直饮水,城镇集中式供水,水务新技术研发应用,水环境治理的基础设施的投资建设及运营管理,市政及园区污水处理工程的投资及总承包,固废危废处置及资源再利用,清洁能源供暖业务。收起

当前REITs试点政策趋完备，对底层资产要求明确。当前REITs顶层设计、核心配套文件、交易所配套规则趋完备，市场各方积极参与试点申报。政策聚焦试点项目底层资产资质，对资产所属行业区域、收益结构、经营时间和状况、派息能力、合规性等方面均作出明确要求，并对交易结构、基金运作方式、投资人安排、收益分配、投资目标等产品要素做了明确规定。
底层资产是REITs的核心要素，决定了REITs在资产频谱中位置。底层资产资质决定FFO增长潜力，进而决定REITs的分红收益/资本利得和回报率水平。从收益结构来看，REITs产品兼具债性和股性，资产类型决定了REITs在资产频谱上的位置。底层资产的定价将是REITs产品定价的根基，收益法的实操性和市场认可度较高。我们粗略测算可REITs化基础设施资产潜在规模在2.3万亿元-3.5万亿元之间，判断对于拥有合适资产的三类权益人而言，将资产REITs化的意愿可能较为积极。
从首创股份等5家已申报或考虑申报REITs试点的上市公司的披露信息来看，拟申报项目基本符合REITs政策对试点项目资产资质和产品要素的要求。(1)首创股份拟REITs化污水处理资产规模达67.5万t/d，已运营11年，经营状况和扩容潜力可观；(2)渤海股份拟将多个污水处理和供水资产打包REITs化，最长已投运达13年；(3)东湖高新推出标杆园区项目试水REITs，有望开创业内典范；(4)浙江沪杭甬继19年发行类REITs后，当前继续推进优质路产REITs化；(5)南山控股推进两处物流园资产证券化，总面积约25万平、运营时间长达14年，有望适时申报REITs试点。上述公司负债率、税率、财务费率高于行业平均水平并有提升趋势，业绩承压，这些财务指标共性或是公司开展REITs业务的部分动力；
基于政策规定，我们尝试从上市公司开展REITs业务的必要性和可行性角度出发，围绕三大方向、六个板块筛选REITs潜在资产。我们筛选出公用事业和交通运输板块共计41家上市公司，拥有种类丰富、运营成熟的补短板类资产；筛选出IT服务、通信和园区板块合计44家上市公司，拥有较多优质新基建和园区资产；筛选出27家建筑上市公司，其中建筑央企在手运营资产规模庞大，参与基础设施基金的意愿整体上较为积极，我们认为REITs的发展将驱动市场对拥有优质运营资产的建企价值重估，再次建议重视REITs对中游建企构成“估值+业绩双重利好”的逻辑。

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渤海股份

*ST步高

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