会议要点： 2022年公司业绩表现比较好，主要体现在以下四个方面。 销售方面：22年合同销售逆势增长至1250亿元，同比增长8.6%，完成全年销售目标的 101%。销售方面的表现突出首先得益于“6+1”多元化增储平台在核心城市与核心区域取得许多优质 项目。例如22年9月底上海闵行区越秀天樾园和合计开盘400多套全部售罄，销售额达40亿。此外，广 州海珠区琶洲南TOD项目销售均价达到13万元每方，基本上开盘必售罄。公司整体供货非常充足，22 年四季度新增推货量达到600亿以上，其中也包括22年Q1获取在22年底达到预售条件的项目。 财务方面：总体表现稳健，三大红线严格保持绿档达标，Moody信用评级继续保持展望稳 定。融资方面，境内发行了公司债共98.4亿元，最近九月份发行的25.9亿的公司债，3+2年期的最低 票面利率达到了2.78%，5+2年期的最低票面利率达到了3.09%。境外融资方面，公司于近期成功发行 了20亿元的上海自贸区人民币离岸债，票面利率为4.0%，创下大湾区自贸区在发行的最大规模以及最 低利率的纪录。公司22年上半年的融资成本为4.11%，23年融资成本有机会进一步下降。公司融资渠 道丰富，现金流储备充足，截止22年中期，公司账面的储备现金约390.5亿元，足以支付各类的地价款 以及即将到期的负债。 土储方面；22年“6+1”多元化增储模式是公司非常独特资源获取能力的体现。22年公 司在上海、广州、深圳等核心城市合计新增了36幅优质土地，总建筑面积达到684万方。22年新进入 了合肥，全国合计进入了30个城市，继续深化“1+4”的全国化战略布局。投资方面，坚持布局核心 城市、核心区域，22年集团公司在广州就获取了十幅土地。截止22H1，公司总土地储备2860万方， 大湾区占53%，华东区域占15%，以上两大区域是公司认为中国房地产最具发展优势的区域，也是公 司重点布局的两大区域，预计这两大区域带来的销售额以及投资资源的占比会达到公司整体的80%。 TOD方面：继续深化实施TOD模式，22年二季度，新增获取两个TOD项目，分别为杭州 勾庄TOD以及广州海珠区琶洲南TOD。目前公司合计开发了8个TOD项目，总TOD项目土地储备达到 了359万方，凭借公司丰富TOD开发经验以及形成的产品技术壁垒，公司已成为中国轨交物业最大发展 商之一，此项业务将持续为公司带来持续增长。 Q&A Q：2022年去化率水平？2023年的销售目标？2023年分城市来看，公司判断哪些城市能够回暖？哪 些城市有继续下行的风险？ A：华东地区22年销售了400多亿，上海两个项目销售已经超过100亿（22年是公司第一年进上海）， 公司在杭州的市场份额排名第5左右，广州靠市中心的区域项目销售相对不错，远郊相对较差。22年实 际去化率为51%左右，与58%的目标去化率存在差距。22年年初公布的销售资源约2100多亿，包括当 年买地当年销售的一些资源，增加了约五六百亿的货量。22年可供销售资源约2500亿，去化率会略微 超过50%。总体来看，23年市场会优于22年，广州22年12月二手房市场率先恢复，之后一手房市场也 会被带动起来。 23年各地首要工作是发展经济，因为出口受到国际市场影响，消费还需要时间恢复，所以政府首 先要加大投资，房地房行业被重新强调为支柱行业。因为房地产行业在广州市GDP占比非常高，相信 广州会有相应举措。由于目前处在疫情感染初期，23年一季度市场仍会较疲软，二季度市场应该有明显恢复。公司销 售目标将在3月15号提供23年的销售指引，我个人认为对外公布的增长目标会在5%到10%之间，实际 内部讲的增长要高于这个区间。估计23年可售货源在2500亿以上，23年去化率目标约为60%。我认为 在发展经济为首要任务的前提下，一二线城市市场表现会更好，三四线城市会稍差。 Q：公司23年在投资方面的计划？投资强度上是怎样安排的？ A：投资强度是投资现金流的权益部分和销售现金流回笼的比例，21和22年都在六成左右。外部指标 方面，保持三道红线绿档以及Moody的国际投资评级是两道高压线。内部指标方面，投资角度比如经 营性现金流目标回正。 23年投资强度内部预计四成到五成。我们对投资项目本身也有标准，比如销售净利润率*IRR要大于 150。因为投资项目分为快周转项目以及战略性的储备项目，快周转项目IRR要求相对较高，销售净利 润率要求稍微低一点；而战略性储备项目，销售毛利高一些，但周转更慢。 22年年初计划买地支出约450亿，实际买地权益现金流的支出超过了500亿。公司23年年初投地现金流 的预算全年约400亿，投资强度在四成到五成左右。若市场不错，额度将大于400亿。 拿地时间上，23年一季度由于市场竞争相对弱，因此公司在一季度会投资更多一些。地区上，除广州 外的深圳、上海、杭州、南京、合肥、成都、北京将是我们23年更加聚焦的城市。 Q：从2022年的竣工进度来看，2022年的收入确认是否符合指引？结转毛利率的水平？2023年的业 绩指引？2023年报表端的毛利率是否承压？ A：公司的工程建造是很正常的，入账和营收有保证，大概到25年每年将保持两位数的增长。22年结 转毛利率在20%以上，和中期差不多。如果23年市场持续疲软，毛利率的确有压力，来自23年的入账 大概有60%来自于22年。23年的毛利率可能会有两到三个点的下跌，但还有40%的销售来自23年，所 以如果23年市场明显反弹，毛利率会有一定改善。 Q：公司如何看待股权融资？监管方面的态度如何？ A：过去几年房地产行业的股权融资一直是停止的。三支箭推出后，银行信贷、债券发行、股权融资等 融资渠道开始放宽。我们国企PB要大于1，否则会有国有资产流失，所以股权融资面临困难。三支箭会 对经营较健康的民企可能有一定帮助，但对一些出现问题的企业帮助不大。三支箭的主要目的是保交 楼和保一部分民企。即使三支箭出台，但是销售如果没有非常明显的反弹，这些经营状况不健康的企 业也不一定能够活下来。 Q：疫情防控优化后楼盘的来访量和成交是否有所提升？ A： 随着疫情防控放松，整个经济慢慢恢复，老百姓购房预期也会恢复，而房地产的恢复程度取决于 经济恢复程度，所以房地产也会逐渐恢复。从广州情况来看，22年12月二手房交易已经比较活跃了， 这也会带动一手房的销售。另外广州市经济工作会议也明确提出首要工作是发展经济，23年要加大实 体经济投资，房地产作为实体经济的一部分，相信很快应该会有相应政策出台。Q：目前公司已经做到广州销售排名第一的开发商，如何看待广州的市场容量？公司最大可以做到这个 市场多少的量级？ A：22年公司在广州的全口径的销售约650多亿。在广州我们领先第二名200亿，在广州每销售七套房 中有一套越秀的房子，按销售金额市场份额约为12%。我们在番禺市场占比达33%，在海珠和白云占 比14%，黄埔占比11%。广州22年TOP5的销售项目当中，我们占了前三。未来在广州的市场占有率应 该可以实现到15%-20%。此外，广州土地供应充足，常住人口1800万，市场容量很大。加上广州市 政府对房地产的政策支持，我们相信在广州会继续保持第一，最终保持在15%以上的市场份额。 Q：越秀对于旧改的想法？ A：到2035年，广州建设用地的1/3要来自城市更新，随着城市发展，新土地的供应肯定减少。过去旧 改市场民企是主力，但民企暴雷等问题不断，所以未来旧改市场一定是国企主导。旧改政策曾经历过 先松后紧，21年出台的政策影响了旧改的一些积极性。现在，广州市政府非常支持推进城市更新，村 民现在很欢迎民企参与旧村改造，村民们也更信任国企，所以我们会迎来广州新一轮城更的机会。25 年之后广州城更市场是重点。我们现在有3个城市更新项目，其中仁洞村项目政府规划已经批了，总地 块是392万方，约200万方是回迁房，可供销售的住宅是122万方，还有约20万方是销售商业。我们希 望可以拿下十条村，如果成功，可以持续保持未来十年我们广州第一的地位。 Q：23年土地市场的竞争强度是否会比22年更加激烈？23年拿的地周转率是否会比22年更差？23年 拿地的标准和门槛会变化吗？ A：随着市场的反弹，土地市场竞争会更加激烈。但是我们认为上半年特别是一季度是拿地的好时机。 下半年要看市场恢复的程度，但是相对疫情之前竞争肯定要更弱。未来两三年大部分民企很难参与土 地的竞争，但是一些核心城市，核心区域的竞争可能还会比较激烈，但总体的竞争强度肯定没有疫情 前强。越秀地产到25年的土地资源基本上是充足的。我们23年投资将优中选优，将更加聚焦深圳、上 海、杭州、南京、合肥、北京等城市。我们希望一季度拿的地块要更优质，能够对近两年业绩有支 撑。 Q：刚才您说广州马上会出政策，昨天也有一些小道消息，关于认房不认贷还有取消豪宅认定的这些的 可行性大吗？您觉得还有哪些政策可以出来？ A：官方上还没有出台这些政策，但目前个别银行可能在做。因为房地产在广州GDP中占的比重非常 大，所以在政策端，预计广州会有大的放松，包括限购方面，不排除会有大的动作。但并不是所有区 域完全放松，个别区域可能还是保留限购，更多区域放松限购的可能性是有的。首付款、首付利率的 调整、价格上下浮动的区间，都存在进一步放松的可能性。从参加广州经济工作会议的同志反映，的 确释放了清晰的支持经济和房地产的信号。