【华创地产】震荡行情下的左侧布局
夜长梦山
2023-02-16 09:06:53
【华创地产】震荡行情下的左侧布局
1、2023年高能级区域销售复苏、低能级区域量价齐跌
1）高能级区域复苏三条逻辑：土地市场带动、2022年超跌、有效政策出台，部分城市预计销售面积反弹20%，上海有价格向上动力。
2）低能级区域价格仍未到底，本轮以量价齐跌方式到达新均衡点。
3）低能级区域销售金额占比约2/3，2023年全国层面销售有压力。
2、行业在中期面临低资产质量困局，决定保交楼、违约处置、资产负债改善进展缓慢
1）旧模式的核心是超前拿地，当前很多土储已被证明不仅无法增值，反而存在去化难题。
2）保交楼和违约房企资产处置进展都偏慢，剩余头部玩家也面临较大比例的低质量土储，利润表上仍未完全体现。
3、商业模式从发散到收敛，获取剩余收益变难
1）房企过去盈利模式的核心是土储增值，而商业模式更多元化。
2）当前土储增值不在，商业模式开始趋同，预计未来ROE收敛至10%左右。
4、2023年仍是震荡行情，当前进入布局时期
1）中长期问题的存在导致2023年仍将是震荡行情，基于估值参与博弈，当前逐步进入左侧布局期。
2）继续推荐两个中心、一个基本点（高能级城市复苏、国央企估值修复、逐步形成护城河）。
3）继续关注：越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、首开股份、天地源、阳光股份。
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