当前房地产市场的基本面和预期情况。基本面近期有所回落，但是预期下降得更快，这是需要注意的核心问题。5月份新房成交同比较负，而6月的同比高基期数也令部分投资者提前离场观望。但是需要强调的是，预期比GMV下降得更快，而周滚动或日均成交的变化并未体现食宿数据特点，因此销售绝对值依然高于去年水平。经过一波脉冲反弹后回落到了2022年水平，向下修正是必要且迟早的事情。整体而言，基本面正在回落，但基本面修复的速度会更快。

至于预期方面，贝壳相关指数数据已经转负，但成交量仍为正同比，这说明了预期比基本面更弱的情况。在一季度到二季度，市场上出现了宏观声音，估计了一个较高的预期，但二季度又存在过度修正的可能性。房地产研究的声音相对较为冷静，这种脉冲的判断其实就是对后续回落一个更合理的预期。因此，对于房地产销售和投资，包括新开工，宏观层面和房地产销售引资的投资之间也存在矛盾和不一致。目前几乎没有看到今年投资和新开工能够转正的声音，因此政策仍然保持宽松，今年销售可能会呈现大概率的弱复苏。

房地产市场确实存在着从销售到开工和投资转化的时间滞后效应，同时纵观历史周期，结构性变化也是不可忽视的因素，如民营企业、房企等对市场的影响。此外，二手房持续强于新房的趋势也是值得关注的现象。针对房价的走势，我们也需要寻找一个新的均衡点。在疫情过后，市场出现了较多降价盘，而消耗这些库存需求的过程也需要一个时间窗口。在这种环境下，买卖双方很难达成共识，从而导致房价短期内可能会出现波动。但从领先指标来看，大概率在三季度左右市场将找到一个新的均衡点，房价的同比和环比会筑底反弹。因此，当前市场虽然面临一定挑战，但并不需要过度悲观，而是应该积极寻找市场机遇。

在政策方面，我们认为政策仍然呈宽松通道趋势。此外，市场上一些传闻中存在放松的政策实际上不需要中央部委做出决定，因为这些政策已经在地方因城施策的框架下并有明确的政策底线。在流动性方面，市场目前存在边际改善。最近，债券和股票经历了不同的遭遇，导致优质民企和国企的能动性收缩。然而，预计这种事件将在未来的5-10个交易日内结束。此外，长端利率的改善预期也有望改变市场目前的存量博弈资金行情情况，投资人更愿意接下来季度买单。