一、事件驱动：

近日，住房城乡建设部、国.家.发.改.委、工.信.部、财.政.部、国家能源局等印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2023〕26号），部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024年改造计划。

二、相关概念股：

超大特大城市城中村改造指导意见出炉，旧城改造迎来时代风口

事件驱动：21日，国.W.院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。提出鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。之前，住房城乡建设部等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，提出靠前谋划2024年改造计划。相关政策密集发布，将极大程度推动旧城改造项目加速落地，从一线城市需求进一步向二三线城市下沉，有望进一步打通城市化改造。

相关概念股汇总：

东方园林：北京本地股，向政府提供集生态城市规划、水利工程设计、市政工程施工一体化的全产业链服务。参与了洛河景观带及老城区生态综合治理工程项目、南宫市南北旧城风貌改造等改造项目。

矩阵股份：深圳本地股，从事空间设计与软装陈设业务。2022年全球百大设计巨头排行榜（Top 100 Giants），公司综合排名位列第17位，住宅领域位列第1位。开发万科西昌将军府、融创福州国公馆、融创福州海纳新潮、阳光城金华未来社区等旧建筑改造。

荣盛发展：深耕"京津冀城市群"及周边有发展潜力的中等城市，目前布局有大凤凰山旅游区、栗香湖体育休闲康养小镇及旧城改造、新城开发等建设项目。

通用电梯：创业板第一家电梯上市企业，公司已成立司既有建筑加装电梯事业部，积极响应老旧小区加装电梯需求，积极完善加装电梯业务方案，努力开拓加装电梯业务市场，目前公司针对老旧小区加装电梯有多种方案和产品可供选择。

深圳瑞捷：深圳本地股，国内建设工程质量与安全风险第三方评估咨询业务的开拓者之一。公司在商品住宅/商业建筑维保、物业管理、公共建筑EHS领域、老旧小区改造鉴定、二手房屋认证等深耕布局，与万科、碧桂园、融创等知名房企合作。

奥雅股份：深圳本地股，从事城市景观设计及以创意设计为主导的EPC总承包业务，是城市空间及生活场景的创造者。深圳市委市政府授予公司“深圳设计之都特别贡献奖”和“深圳创意设计优秀奖”，公司开发项目包含深圳南头古城、北京西红门创业大街、深圳蛇口价值工厂等城市文创改造项目。

腾达建设：腾达建设集团股份有限公司主营业务是建筑工程施工。主要产品为各类型市政工程、公路桥梁、房屋建筑等。公司完成的工程施工项目先后获得了全国市政金杯示范工程,国家优质工程银质奖。

合肥城建：公司紧密结合国家、省、市发展战略，贯彻国家关于房地产市场平稳健康发展的政策措施，聚焦合肥、立足安徽、放眼长三角，顺应产城融合发展趋势，积极参与城市更新行动，发扬旧城改造传统优势，推动物业服务品牌建设，把握租购并举的制度导向，力争在十四五时期，走出一条高质量转型发展道路。

黑牡丹：常州国资委控股房地产企业，拥有纺织服装、新型城镇化建设和新基建三大业务板块，承担着常州建设高质量明星城，传统企业智造转型排头兵的重任。

新城市：随着城镇化进程的快速推进，城市更新、旧城改造等工作的逐步开展，给规划设计行业带来了巨大的发展空间。公司不仅具备提供城市发展研究、总体规划、详细规划、城市更新规划、各类专项规划及各层次城市设计的业务能力，也能提供建筑设计、市政设计、综合交通规划、低碳城市建设规划、风景园林设计、土地整备与全过程工程咨询等综合性全面业务服务。公司将继续发挥在城市更新规划领域的优势，积极开展主营业务，拓展相关业务。

宁波建工：旧城改造+房屋建筑 ，公司主业为房屋建筑工程施工、勘察、设计、安装，市政道路桥梁、园林绿化，建筑装修装饰、建筑幕墙的设计、施工及预拌商品混凝土、水泥预制构件、装配式建筑等的生产、销售。公司承建的宁波奥体中心是亚运辅助场馆之一；还包括包括杭州湾新区滨海六路、兴慈八路桥、滨海五路桥、滨海大桥等。

福星股份：房地产+城镇建设+装配式建筑，公司为全国文明示范乡镇企业，主要以旧城改造、城中村改造为发展路径，侧重于经济建设、城镇建设、福利就业；公司房地产项目集中在湖北省，主要分布在武汉市、孝感、恩施、宜昌和咸宁等地市。是湖北地区最早切入“城中村、旧城、旧厂”改造的房企之一。

西藏城投：公司是一家主要经营房地产开发的公司，有二十多年的房地产开发与旧城改造经验。先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，"和源"系列系公司开发的高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。

沙河股份： 深圳国资委，沙河实业股份有限公司是由深业沙河（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，是深圳市政府在香港的窗口企业、深圳市国有企业的旗舰----深业集团成员企业。公司成立于1987年7月27日，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理，先后成功开发出荔园新村、祥祺花园、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村、世纪假日广场、新乡世纪村、长沙沙河城、新乡深业世纪新城等10多个住宅、商务项目，面积逾100多万平方米。曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度，连续多年被深圳权威资信机构评为“AAA”级信誉企业和深圳市守法纳税大户。

城建发展：北京市人民政府国有资产监督管理委员会 (41.86%)

大龙地产：北京市顺义区人民政府国有资产监督管理委员会 (47.70%)

津滨发展：天津市国有资产监督管理委员会 (6.28%)，天津滨海新区首家以募集方式创立的国有控股股份公司

天房发展：天津市人民政府国有资产监督管理委员会 (26.28%)

浙江建投：浙江省人民政府国有资产监督管理委员会 (35.90%)

浦东金桥：上海市国有资产监督管理委员会,上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 (49.37%)

中华企业：上海市国有资产监督管理委员会 (67.03%)

沙河股份：深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 (34.02%)

珠江发展：广州市人民政府国有资产监督管理委员会 (32.06%)

渝开发：重庆市国有资产监督管理委员会 (63.19%)

全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。
特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

【相关】
深圳+地产
万科、深物业、深振业、深深房、天健集团、沙河股份、特发服务

北京+地产
京投发展、京能置业、大龙地产、空港股份、华远地产、首开股份、城建发展、北辰实业、金融街、电子城

上海+地产
市北高新、浦东金桥、外高桥、城投发展、陆家嘴、中华企业、亚通股份、光明地产、上实发展、张江高科、上海临港

广州+地产
珠江股份、保利发展

重庆+地产
渝开发、金科股份、中交地产、财信发展、新大正、迪马股份

天津+地产
天保基建、天房发展、海泰发展、津滨发展

武汉+地产
南国置业、国创高新 

城中村改造与棚改有所区别，预计仍不涉及大拆大建
7月初住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中仍然强调鼓励城市“微改造”和防止“大拆大建”，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。此次国常会提城中村改造预计仍然不涉及类似货币化棚改的举措。

旧城改造（城市更新）是当前最有必要性和可行性的基建方向基建“钱等项目”矛盾突出，目前专项债发行严重滞后，具备造血能力的项目稀缺，旧改/城市更新覆盖范围广，投资空间大，政策支持可刺激地产链行业需求。当前新增专项债剩余额度1.32万亿元，结存限额1.15万亿元，政策性开发性金融工具如果与去年持平，则有6000亿元，只要适当扩大专项债和其他基建资金的使用范围，资金端有充足的操作空间。

利好城市规划、建筑检测标的不论是城中村改造还是旧改、城市更新，都需要规划设计先行。

●建议优先关注超大城市的规划设计标的：新城市、矩阵股份、蕾奥规划、建科院、华建集团等；

●城中村和老旧小区改造有望创造大量建筑检测和修复需求，建议关注建筑检测标的上海建科、深圳瑞捷、建科股份等。

矩阵股份：超跌次新（3013XX系列）+旧城改造+填权+粤港澳+装饰园林+地产链建筑+AI建筑设计+自主研发“一站式AI家居设计系统”+2022年报10送5股分红6.7元+第二季度装修装饰业务新签订单金额合计1.7亿元+2022年全球百大设计巨头排行榜（Top 100 Giants），公司综合排名位列第17位，住宅领域位列第1位。
1）矩阵股份：深圳本地股，从事空间设计与软装陈设业务。2022年全球百大设计巨头排行榜（Top 100 Giants），公司综合排名位列第17位，住宅领域位列第1位。开发万科西昌将军府、融创福州国公馆、融创福州海纳新潮、阳光城金华未来社区等旧建筑改造。
1）公司研发“一站式AI家居设计系统”，该系统可以提供给B端或C端客户使用，目的是为了优化设计流程、提高设计效率。此外，公司内部组织多业态A兴趣小组在设计业务中逐步探索应用AI技术，积极尝试使用Chatgpt. Midjourney.StableDiffusion等适合设计业务使用的AI软件，力求设计业务人员熟练掌握相关工具，鼓励设计师在实际项目中进行AI实践。

2）是一家专注于智能设计领域的公司，主要提供基于人工智能技术的家居设计解决方案。矩阵股份已经开始应用Midjourney5进行灵感创作，Midjourney5是一种类似于GPT4的AIGC模型，可以在绘画领域实现高质量的图像生成。公司也在自研AI家居设计系统，未来将持续致力“一站式AI家居设计系统”的不断研发，希望能够以优秀的产品满足客户的需求。
矩阵股份的AI家居设计系统可以根据用户的需求和喜好，自动生成个性化的家居设计方案，包括平面布局、立面效果、材料选择等，并提供智能优化和修改功能。

三、城市更新，A股相关公司或迎新机遇

1、事件驱动：

近日，住房城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、市场监管总局、体育总局、国家能源局印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2023〕26号），部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024年改造计划。

2、逻辑梳理：

楼道革命:加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水、供电、通信等管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，开展住宅外墙安全整治。大力推进有条件的楼栋加装电梯。重点推进既有建筑节能改造，根据气候区特点，可选择外墙屋面保温隔热改造、更换外窗、增设遮阳等措施。

环境革命:全面整治小区及其周边的绿化、照明等环境。依据需求增设停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施，改造或建设小区及周边适老化和适儿化设施、无障碍设施、安防、智能信包箱及快件箱、公共卫生、教育、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施，统筹推进“国球进社区”活动。大力推进养老、托育、助餐、家政、便民市场、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施改造建设，丰富社区服务供给。

管理革命:结合改造同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等共同参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

3、着力消除安全隐患

组织管线单位、专业技术人员等对老旧小区安全状况进行体检评估，以消防设施和建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位，以及供水、排水、供电、弱电、供气、供热各类管道管线等为重点，全面查明老旧小区可能存在的安全隐患。对发现的安全隐患，要分门别类确定安全管控和隐患整治方案，并作为优先改造内容加快实施整改，确保老化和有安全隐患的设施、部件应改尽改，指导有关技术机构做好检验技术支撑，加快消除群众身边安全隐患。

4、加强“一老一小”等适老化及适儿化改造

因地制宜推进小区活动场地、绿地、道路等公共空间和配套设施的适老化、适儿化改造，加强老旧小区无障碍环境建设；推进相邻小区及周边地区联动改造，统筹建设养老、托育、助餐等社区服务设施，完善老旧小区“一老一小”服务功能。在有条件的地方，按照人均用地不低于0.1平方米的标准配建或设置养老服务设施用房。

5、行业展望：

2022年政府工作报告再提城市更新，明确了城市更新是中国城镇化发展的新方向。据住建部数据统计，截至2022年，中国已有411个城市实施超2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元，市场规模可见一斑。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

四、城中村改造 及 “平急两用”

今年4月28日ZZJ会议中提及“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设”；6月8日陆.家.嘴论坛上李**提及“强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。”

【与棚改和旧改定义上有何区别？】

棚改主要是针对简易房、危房这种建成时间比较早的，已经破败不堪了这种是需要拆除重建的；老旧小区改造主要是针对一些建筑结构主体比较好，只是没有电梯和消防等就做一些微改造，微更新；棚改和旧改都是针对国有土地的。

城中村改造主要针对的集体土地，农村户口，特大、大型城市城中村的自建房、宅基地等集体性质土地，改造方式同时包含拆除重建或微改造。在实践中，各地可能会适当放宽针对集体土地的限制。城中村改造可能会蔓延到历史遗留问题较多的棚改范围内，也可能针对一些旧的商业区，通过片区统筹的考虑来统一改造，消除各类的安全隐患及历史遗留问题，增加配套设施，完善城市功能的治理。