会议要点

1. 解析保利增持回购的投资视角

• 保利地产股价表现强劲，当前股价有较大增长空间，提供良好的投资机会。根据保利增持回购方案，未来可能还有50%的上涨空间。

• 关注并购整合及二手房相关标的，天地源及其兄弟公司紫薇地产并购整合前景看好；一线城市二手房市场趋稳，贝壳和我爱我家值得注意。

• 城市改造和民企受惠于'三个不低于'政策，新城控股、龙湖集团等基面良好的企业，基本面改善后具投资价值。

2. 政策宽松下的地产投资解析

• 当前地产政策总体趋势宽松，个别一线城市交易量已企稳回暖，预示需求端可能存在调整空间。

• 尽管政策支持显著，市场并未充分反映其正面影响，部分原因在于投资者对政策力度和持续性的预期已降低。

• 风险较高企业数量减少，且大部分风险可控；一些企业如万达、金地、万科拥有坚实的资产背景和政府支撑，可助其资金链稳定。

3. 保利回购映射地产机遇

• 深圳二手房成交量增长，12月可能创近两年最高月份，表明地产板块基本面正面变化。

• 地产板块上涨基于政策期待和正向基本面反馈，中央经济工作会议和政治局会议若有积极表述，将支持行情持续性。

• 保利地产增持回购额度显著，10-20亿规模，诚意强烈，预计股价影响明显，受三支箭利好，为增发需求推动股价至1倍P/B以上。

4. 探索地产板块的投资机遇

• 保利地产可能进一步解决同业竞争问题，吸收紫薇地产至上市平台有望促进天地源增长

• 天地源股权融资、增发或资产整合可能带动其市值提升至PB值大于1，提供30%-50%上涨空间

• 关注一线城市二手房政策变化，贝壳与我爱我家因业绩主要依赖北京和上海，政策宽松可能明显提振股价

会议实录

1. 解析保利增持回购的投资视角

欢迎参加本次投资交流会。大家下午好，我是方正地产首席分析师刘青海。今天我们见证了地产板块的亮眼表现，整个板块在A股市场中上涨了三个百分点，其中不乏涨停的个股。作为其中的典型代表，保利地产的涨幅也接近涨停水平。我个人认为，当前对于地产板块的投资，正处于一个极佳的左侧布局时点，尤其是保利这一标的，其投资机会的确定性非常高。

首先，我们推荐保利地产。它宣布的回购增持的上限价格是15.19元，而目前的股价仅为10元左右，因此，未来潜在的上涨空间可能达到50%。除了保利地产，我们还建议投资者关注三个方面的投资机会。

第一个建议聚焦于并购整合。推荐天地源，并购整合其兄弟公司紫薇地产。预计在整合前，其市净率(PB)有望先恢复到1倍以上，而当前仅为0.8倍。

第二个是二手房市场的投资机会。目前我们观察到，在一线城市，特别是广州和深圳，二手房的成交量已经开始趋稳。随着未来政策的进一步实施，我们认为二手房的成交量将呈上升趋势，建议关注贝壳和我爱我家这类标的。

第三个建议关注主题性的投资机会。一是城市改造，推荐天健集团和城建发展；二是关注受益于‘三个不低于’政策的民企，如新城控股，后续若政策有突破，龙湖集团也值得关注。

短期内，尽管标的如滨江集团、华发股份、越秀地产和招商蛇口可能受到基本面因素的压力，但如果后续基本面呈现出乐观改善，我们认为也可加以关注。接下来，我将分别展开对当前地产板块的核心要点进行分析。

首先，分析地产板块在此时间点出现良好表现的原因。我认为主要有两方面：

第一，从导火索来看，保利地产昨晚发布增持和回购方案，这激发了市场对地产板块的热情。其中，回购计划的额度非常高，范围在10亿到20亿之间，增持计划则在2.5亿到5亿之间。这显示出该方案的力度之大，超出了市场预期。

第二，今天的另一导火索是万科万达相关的消息。报道称万达筹划前的股权回购款项已与投资方达成一致，由泰盟投资集团牵头新一轮投资进入万达。这在一定程度上缓解了市场对民营房企风险的担忧。这两点均为地产板块的表现提供了推动。

2. 政策宽松下的地产投资解析

首先，从政策角度分析，当前政策环境总体上呈现宽松趋势。尤其在一线城市，例如北京、上海、深圳，我们注意到成交量已经开始企稳甚至出现回暖迹象。今年的房地产政策可能会分为上半年和下半年来看。特别是从去年11月中旬起，我们见证了新一轮加速期的到来，包括需求、融资和投资端近期都有显著进展。尽管如此，资本市场对于地产股的反应却相对冷淡，并未给出充分正面的评价。

人们此前对地产政策预期较高，期待着政策力度可能会达到2008年或2014年那样的程度。例如连续的降准降息，或是大规模棚户区改造货币化补贴。然而，过去的一个月里，随着政策效果的逐步显现，投资者的预期逐渐归于平静。这导致了原本期待过高的投资者退出地产板块。即使如此，有理由相信房地产板块未来依然存在值得期待的空间。

需求端的政策，尤其在一线城市，如限购政策、贷款首付比例调整和税费减免（比如增值税），还有土地拍卖中的双限政策（限房价和限地价），都有较大调整空间。在广州，政策调整已较为充分，而北京、上海和深圳的相关调整空间则更值得期待。这是基于深层次原因分析的观点。

接下来说说融资端，近期政策出台了“三个不低于”的要求，以及为房企提供了白名单制度。市场对这些政策预期并不高，普遍认为这些措施对房企现金流的帮助有限。这里要注意的是，银行对某些风险企业的支持可能会受到风险考核和问责机制的牵制。但我个人认为，投资者对于地产风险的担忧可能过于悲观。地产板块有风险的企业数量在减少，自2021年起的供给侧改革暴露了许多风险，而现在，剩下的风险总体上是可控的。

至于投资端，国家提出的三大工程，即城中村改造、保障性住房和基础设施建设，尽管之前被资本市场高度关注，现在投资者的期待已经回归理性。这并不表示后续政策没有落实的可能，预计这三大工程会稳步推进，尽管投资额和进度可能会波动。因此，之前的政策风险已被市场充分消化。

最后，关于房地产市场的表现，尤其在一线城市，如广州和深圳的二手房成交量表现出明显的企稳状态，甚至呈现增长趋势。例如在广州，11月份二手房成交量已经回升至1万套以上，明显高于每月8000套的荣枯线。而深圳今年二手房成交量也有所恢复，从去年每月约2000套增长至大约每月近3000套。这反映了市场有复苏迹象，对未来的地产投资环境构成正面指引。

综上所述，地产板块在政策支持、市场表现和风险可控方面，呈现出值得投资者关注的机会。

3. 保利回购映射地产机遇

到11月份，我们看到深圳的二手房成交量是2800至2900套。预期可能12月份过后，深圳二手房的成交量能够达到4000套，这可能是自2022年以来，近两年内最高的一个月成交套数。基本面也出现了一些积极的变化，我认为这为地产板块提供了向上的行情基础，这是第二个方面。

首先是政策面，我们有所期待；其次是在政策出台后，基本面确实有了正向反馈。这些分析了地产板块近期行情的原因。接下来，我想谈谈对地产板块后续行情持续性的看法。我个人认为，首先是政策的推动作用至关重要，尤其是考虑到近两天召开的中央经济工作会议，以及前几天的中央政治局会议。如果能有进一步积极的表态，我相信地产板块的行情持续性会更加强劲。

另一方面，基本面的表现在12月可能会持续向好，市场对此的预期不强。现行政策持续支持房地产市场；另外，去年的12月份是一个低基数月份。因此，我们认为12月份地产板块基本面可能以好消息为主。所以，在展望未来，我个人认为地产板块一个月度级别的行情是值得期待的。

现在我再次强调推荐的投资标的。目前最确定的投资机会是保利的增持回购。保利的增持回购额度相当可观，计划达到10亿至20亿元。与资本市场上的其他上市公司相比，比如宁德时代的回购体量也在20亿左右，但宁德时代的市值要远大于保利，大概是保利的六七倍。与比亚迪相比，其回购额度也显著少于保利。保利的回购力度比较大，诚意较高。根据方案，保利将在三个月内完成回购，保证最小额度不低于10亿元，增持不少于2.5亿元。而其他公司的回购或增持期通常会延长到12个月，时间跨度较长。

因此，综合方案看来，保利的举措更具诚意，对股价的影响效果也将更为明显。而且，保利正在从三支箭政策中受益，且正筹划增发。但其面临的问题是市净率未达标，即使今天股价有所上涨，市净率也只是在0.6左右，而其目标是市净率达到1倍以上，即至少要有40%的上升空间。因此，保利有足够的动力去提升股价。

第一类推荐的投资标的是把握保利这一波投资机会。第二类推荐的是关注基本面稳定，且有并购整合预期的公司。去年10月，我是市场上第一个挖掘天地源的。之后，其涨幅已经达到了40%，最高时甚至接近70%。它之前的涨幅主要得益于西安高新区销售的确定性及其业绩的稳定性，但目前其估值已经与市场上主流地产估值差不多了。

4. 探索地产板块的投资机遇

后续如何看待保利的投资机会，我们认为还存在上升空间。上涨的推动力何在？近期，保利发布公告，其子公司紫薇地产的16个项目股权已托管给天地源，目的是解决同业竞争问题。我个人预见，未来可能进一步出台解决方案，将紫薇地产并入天地源旗下，因为天地源一直注重增长，并积极进行股权融资、增发或资产整合。为此，其市净率（Pb）需大于1。当前天地源的Pb约为0.7至0.8。若提升至1以上，则至少有20%至30%的增长空间；如提至1.2，则可能有40%至50%的空间。这是我们认为值得关注的一个标的。

第二方面，建议关注二手房的投资机会。二手房的投资逻辑在于一线城市政策松动空间。随着政策的放宽，二手房市场有望进一步回暖，推动相关股价上涨。当前，值得投资的二手房标的主要有贝壳和我爱我家，这两家公司的主要业绩贡献来源于北京和上海。尽管他们的业务覆盖众多城市，但真正创利的是北京和上海市场，特别是北京。只需要北京或上海的新房或二手房成交量呈上升趋势，就能显著带动公司业绩增长。假如北京和上海的政策进一步放宽，类似广州和深圳，则二手房成交量预期将缓慢回暖。根据目前的股价，贝壳和我爱我家都处于低位，没有显著的下跌动能，正等待政策释放带动二手房成交量回暖及其股价相应上涨。

这些是贝壳与我爱我家的情况。其次，我们将这些公司归类为主题性投资机会。目前主要关注两大方面：一是城中村改造，相关投资标的包括位于一线城市的天健集团、城建发展、京投发展等。二是民营企业投资机会，其关键取决于前述的三项政策门槛和房企白名单的后续落实情况。在此背景下，新城控股、龙湖集团值得关注。另外，在大型地产整体基本面稳定后，可能带动整个地产板块股价上升，相关A股标的如华发滨江，港股标的如越秀健康国际集团、招商蛇口等也值得注意。

以上是就保利增持回购来分析当前地产板块投资机会的观点。接下来我们将进入交流环节，会议助理请通报提问方式，以便投资者提问。各位投资者也可线下与我交流更多关于地产方面的问题，欢迎联系。感谢各位的参与。好的，感谢大家参加本次电话会议，至此会议结束，祝大家生活愉快，再见。