华创地产｜PSL能否带来地产质变？
夜长梦山
2024-01-03 19:15:03
华创地产｜PSL能否带来地产质变？
PSL贷款净增可能无法推演城中村改造短期快速启动。
1、PSL投放更偏专项属性，2022年9-11月PSL贷款也曾净增6300亿元，但开闸后并未延续。当前对“三大工程"的3500亿资金支持符合市场预期。
2、城中村改造，当前微观层面项目推进难度较大，包括拆迁难度大、资金不易平衡、民生风险高等问题，房价下行更加剧上述困难。
3、2015年是用巨额资金投入解决绝大多数微观问题，尤其是带动房价重回上行周期，一切最终由开发商埋单。目前仍未观察到类似的解决思路，而基于资金平衡找可行性项目的难度较大、周期较长。所以，仅依据PSL贷款的量变暂时不具备带动地产质变的可能。
在保持量变质不变的前提下，乐观估计3500亿投资带动实物量投资3800亿，涵盖拆迁、保障房建设、土地出让后的商品房建设等。如果剔除掉土地出让后的商品房开发，可带来的实物工作量投资仅2200亿。
PSL净增3500亿虽可能是“一叶知秋”，但面对较多微观层面现实困难，对于行业右侧，等待仍是更好的选择，因为“管窥蠡测”的成本过高。基于城中村改造的边际改善，我们仍然建议在量变质不变下寻找个股型的机会，重点关注城建发展、中华企业、天健集团等。
PSL贷款净增可能无法推演城中村改造短期快速启动。
1、PSL投放更偏专项属性，2022年9-11月PSL贷款也曾净增6300亿元，但开闸后并未延续。当前对“三大工程"的3500亿资金支持符合市场预期。
2、城中村改造，当前微观层面项目推进难度较大，包括拆迁难度大、资金不易平衡、民生风险高等问题，房价下行更加剧上述困难。
3、2015年是用巨额资金投入解决绝大多数微观问题，尤其是带动房价重回上行周期，一切最终由开发商埋单。目前仍未观察到类似的解决思路，而基于资金平衡找可行性项目的难度较大、周期较长。所以，仅依据PSL贷款的量变暂时不具备带动地产质变的可能。
在保持量变质不变的前提下，乐观估计3500亿投资带动实物量投资3800亿，涵盖拆迁、保障房建设、土地出让后的商品房建设等。如果剔除掉土地出让后的商品房开发，可带来的实物工作量投资仅2200亿。
PSL净增3500亿虽可能是“一叶知秋”，但面对较多微观层面现实困难，对于行业右侧，等待仍是更好的选择，因为“管窥蠡测”的成本过高。基于城中村改造的边际改善，我们仍然建议在量变质不变下寻找个股型的机会，重点关注城建发展、中华企业、天健集团等。
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