【申万房地产】房地产行业观点：政策正常化修复开启，格局优化利好集中度，重申“看好”评级（袁豪/曹曼/邓力/陈鹏）

●政策判断：近期，高层联合发声做好金融风险防控，并且近一月中央行接连强调“两维护”，并且多部门和地方密集展开房企调研、多维度了解行业真实现状，表明政府已经有意维稳房地产行业，并且近期按揭放款逐步加快、地方放松试探增加，我们认为行业政策正常化修复将开启，同时考虑到目前行业加速出清后的格局优化，利好于国企龙头+绿档民企。

●格局展望：伴随着15年开启的供给侧改革，我国房地产由早期资源驱动阶段、中期杠杆驱动阶段，已进入到运营驱动阶段，预计房地产加速出清后格局优化，行业集中度将进一步提升，优质房企将获更大发展空间。并且预计后续政策修复过程中，政策支持仍将更将倾向于优质房企，房地产行业将继续加速出清、格局优化。

●借鉴美国：美国新房销量在05年已经见顶，11年新房销量较05年回落76%；行业重新洗牌后，龙头整装待发，集中度再创新高，20年TOP5市占率达21.3%，较12年提升3.6pct；15年后龙头估值稳定，至今PE均值12.7倍，优于1995-2005年时期，龙头在盈利、估值上迎戴维斯双击。

●估值展望：作为本轮的估值标杆，保利当前PE-ttm仅6.1倍（动态PE6.0倍），若后续行业政策正常化修复（参考15年至今供给侧改革阶段公司PE均值8倍）、并延续17-18年集中度提升场景（参考17-18年初集中度提升阶段公司PE峰值13倍），以及参考美国供给出清后龙头房企PE估值为13倍，预计保利PE估值将提升至8-13倍。

●投资建议：我们重申房地产板块“看好”评级，推荐：1）住宅开发：A股：保利发展、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A；H股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园，关注：新城发展、宝龙地产；2）物业管理：碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

近期房地产政策点评汇总：

10.21 刘鹤、潘功胜讲话点评：http://mtw.so/5QqEEp

10.17《扎实推动共同富裕》点评：http://mtw.so/6cYPFC

10.10 哈尔滨楼市救市新政点评：http://mtw.so/5QqF9H

9.28 央行例会房地产表态点评：http://mtw.so/6cYPRy