房地产政策利好不断，这家公司手握大量现金流资产逐步变现，分析师给予80%+重估空间

2022-05-05  星期四

金融街（000402）精要：①历史上地产周期上行持有类物业公司往往跑输，但本轮地产周期信用扩张仍难看到，资产荒或将重现；②国泰君安谢皓宇认为，公司有望受益于结构性资产荒，目前公司自持物业70%的租金收入来自于写字楼，其占据核心位置、面向金融大客户，年毛利在15亿以上，且将再次进入成长期；③本轮资产荒下，金融街表现将类似于2014年-2016年行情，唯有持有型物业才更适合长期资金，谢皓宇上调2022-2024年盈利预测至0.60/0.73/0.88元（原为0.55/0.70/0.87元），基于NAV、EVA和PB估值，合理估值为355亿元，对应目标价11.87元（当前6.4元）；④风险提示：影子银行放开，重走土地金融老路。地产行业当前利好频出，4月末的政治局会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。国泰君安证券谢皓宇最新覆盖地产领域强现金流标的金融街，认为公司持有核心城市优质写字楼，每年有17亿稳定现金流，在大当前资产荒背景下尤为受益。并且公司在核心15城有1651万方土储，一旦市场复苏仍具备高弹性。近期公司剥离低效自持物业确认投资收益，谢皓宇上调2022-2024年盈利预测至0.60/0.73/0.88元（原为0.55/0.70/0.87元），基于NAV、EVA和PB估值，合理估值为355亿元，对应目标价11.87元（当前6.4元）。居民扩表难对冲房企缩表，宽信用受阻导致资产荒历史上地产周期的上行，最受益的都是高杠杆、高土储的住宅开发房企，持有类物业的金融街往往跑输。但当前与历史上历次地产周期不同的是，地产行业已经从扩表转向缩表，当前房企仍在缩表阶段，此次与历史上的地产周期都将不同，信用扩张仍然难以看到。而较为宽松的流动性和难以启动的信用扩张之间的背离，带来的就是资产荒。金融街：优质B端自持物业将极大受益于结构性资产荒资产荒下，稳定现金流的资产将迎来价值重估，金融街自持物业70%的租金收入来自于写字楼，其占据核心位置、面向金融大客户，年毛利在15亿以上，且将再次进入成长期，现金流稳定性优势凸显。1）公司出租物业47%位于北京，70%租金收入来自于写字楼，租户为抗风险能力强的金融大客户，2010-2019年租金年化增速达17%，毛利率保持90%高位。2）投资性房地产3.8万/平计价偏低估，重估或转让潜在增值达64亿。公司的物业多数以公允价值计入投资性房地产，但计价相对偏低，对应的投资性房地产价值约468亿，相比于当前387.4亿元及16.3亿元的未来建安投入，增值约64.3亿元。公司近三年通过出售物业获取现金超60亿。3）开发业务在核心15城有1651万方土储，去化周期9.4年，保障年350亿销售规模，若市场复苏仍具高弹性。公司近年强销售、弱拿地，公司经营性现金流转正，近三年回笼经营性现金流净额达到170亿，预计随着土储变现，公司仍将保持正经营性现金流，更高的开发效率将提高公司的资本收益率。历史上，公司是行业下行时抗跌、资产荒时领涨的优选标的2014年至2016年金融街大幅领涨时期，则主要是资产荒下，资金对于金融业优质物业重估。本轮资产荒下，金融街表现将类似于2014年-2016年行情，但将有两点变化：1）银行理财取代保险成为低风险资金的金融工具、2）开发型业务被证伪，唯有持有型物才更适合长期资金。