【广发地产】宅地集中供给政策点评：供给侧又一改革，已知信息影响利大于弊

事件：2月18日，自然资源部内网信息，22个重点城市实行住宅用地“两集中”（集中发布、集中出让），21年（注意只有今年）发布住宅用地公告不能超过三次，并将召开视频会议。24日青岛自然资源规划局发布新闻证实“两集中、三批次”供地计划，同时根据网络信息，天津、郑州发布相关红头文件，其他城市也有媒体进行报道。

关于本次政策的调整，我们有几点初步的判断。

1）提高参加全部土地竞拍的门槛，利好资金实力强的企业：由于土地出让流程中存在保障金制度（郑州50%、天津25%-100%、青岛100%），集中出让保障金集中缴纳规模增加，对于资金实力较弱的公司，参拍数量受限，而筹资能力强的公司则可以广泛参与。

2） 降低单一项目竞争的热度，降低土地成本：22重点城市占全国土地市场金额口径比例为43%，也是房价上涨压力较大的区域。集中供地带来的参拍企业数减少，竞争格局改善，降低地价，除控制房价上涨外，也会改善企业盈利。

3）广泛深度布局的企业受益：自然资源部提出全年三次供地，但时间并没有要求。根据互联网信息，天津文件公布时间为3、6、9月，而广州、济南为5、8、10月，由此可见布局范围越广泛的企业，集中拿地带来的压力将越小。而单一城市集中供地对于市场了解和前期调研能力将有很大的考验，深耕企业的竞争力和出价成功率会有所提升。

4）所谓周转效率受影响有限：地产开发企业同一笔资金的周转最短时间（从支出到回正的时间）在1-2年之间，库存周期平均在2.5年以上，从每个月都有地变成每4个月一次供给，所产生的所谓的资金空档期，对地产企业造成的影响微乎其微。但不可否认的是，越小的公司，布局越窄的公司，产生冗余资金的可能性越大。

基于当前政策内容所传达出的信息，这与市场习惯的"行业调控“思路有所差异，产生“将信将疑”的顾虑。我们认为土地集中出让改革对于行业供给侧改革的推进，将会是极大的推进土地价格回归合理，平衡地方政府和企业之间关系，利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。

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