往后的行情怎么看？怎么把握？20220124

今日A股房地产板块涨幅+0.72%，位列中信一级行业第十位。

其中：一梯队地产：保利发展+3.29%、招商蛇口+2.05%、金地集团+1.54%、万科A+0.28%

二梯队地产：滨江集团+4.56%、金科股份+1.54%、新城控股+1.52%

物业：新大正+5.21%、招商积余+3.12%

其余主题票不作列示

地产股行情还能持续吗？

还能持续。节奏上看，2.3月即将进入业绩期，今年由于一些高价地结算以及部分城市销售均价下滑带来计提减值压力，多数房企业绩可能呈现同比负增长。同时也是黎明前最黑暗的阶段（政策起效需要时间，但企业的资金支出不等人)。所以我们认为，可能月份会有震荡，但不改变向上的趋势。若遇震荡，是最佳的加仓时机。

从估值角度来看，已经爬到近几年历史平均水平了，为何还能坚定看多，看估值继续修复？

要理解这个问题，我们需要理解2020年底到如今发生了些什么。如果说2021年出现了最好的做空的机会，那么同样的2022年就是最好的做多的机会。

2020年底出台了三道红线(2021年商票纳入三道红线)，2021年又陆续出台了银行房贷两集中、前融资金管控（住宅类房地产私募基金暂停备案、拿地资金穿透管理)、各地四限（限购、限贷、限售、限价）加严、学区房政策调整、二手房三价合一等。初期是房企的融资端资金受阻，从5.6月起需求端逐步下行开始，导致经营端现金流也遇阻。再加上恒大事件过后，预售资金管控加严，本就受阻的现金流更加岌岌可危，导致越来越多企业违约。2020年的演进就是“政策逐渐加严一销售需求下行—一新开工、拿地受影响一一企业现金流受影响，收缩压力较大，扩张乏力”。站在2021年初的时间点往后看，这是一个“政策、需求、企业”三个层面收缩，三期叠加下的下行，政策收紧压制了估值，而企业去杠杆外加需求侧下行又压制了业绩，做空是最顺的逻辑。

那么，我们都知道地产可以被管控，也需要被管控，但唯独无法接受休克式的出清。休克式的出清会使得稳增长压力巨增。稳增长背景下，政策转向是必须的。

以上面的逻辑再继续推演，2021年10月开始央行表态转向开始，代表了政策真正意义上的转向。从去年10月开始，开发贷、按揭贷、企业新发债券、部分城市公积金贷款放松、传闻中的预售资金监管政策宽松等，我们看到陆陆续续的政策利好。按照“政策一行业基本面一企业基本面”三层次逻辑递进，当前行业基本面仍然在底部，政策力度不够，需要加码，也意味着行情只走到了中段。

地产对于稳增长的贡献主要体现在房地产开发投资，拆分来看就是土地投资和施工投资；其次是带动的上下游产业链；第三是土地相关收入对地方财政收入的贡献。换而言之，最终政策力度需要达成的目标即保持一定的地产总量，只接受小幅度的下滑，不出现大幅度的下滑。与以往周期相比，需求侧已经走过长周期拐点，这也是后续政策最难发力的点。以当前不少民企躺平、需求侧预期改变、地产相关失业率提升进一步影响需求侧的背景下，要达成小幅度下滑意味着政策力度需要更大。

“政策面持续利好一一行业基本面筑底后续有望回升—一国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复+并购贷不计入三道红线打开加杠杆空间”2022年的三层次逻辑与2021年截然相反，给到市场最佳的做多窗口。

地产股的空间怎么拍？

2018年初市场预期限购限贷放松情绪叠加之下PE冲到了10XPE。美国地产稳定期企业估值中枢在10XPE左右。本轮政策力度定超2018年初的力度，我们认为估值中枢有望重回10XPE。其次，第一阶段（政策纠偏估值修复）估值中枢修复到7-8XPE,第二阶段(格局确立)冲10XPE。

过往地产股杀估值缘由主要是1、行业总量收缩；2、竞争企业数量多，会导致毛利率下行，连带RO下行。从长周期角度来说，销售总量肯定是萎缩的，但从小周期角度来看，在快速下行之后，我们进入到一个短期的总量修复阶段，一个蜜月期。其次，如果不是本轮出清又快又猛，确实企业间的厮杀可能会漫长痛苦且毛利率持续处于低位。但就是因为出清的又快又猛，这一出清过程被压缩，行业竞争格局确立，国央企及部分优质民企已经恢复拿地，恢复拿地端的毛利率。出清后剩下的企业中的优质企业有望ROE水平维持在10%及以上，这也是我们给到目标估值的一个参考因素。对应上面提到的，我们不仅仅是在做政策利好的行情，也在做格局确立的行情。

地产股的标的怎么选？

很多朋友问我们标的，为什么本轮领涨的是保利发展，而不是传统的万科A。

按照“政策面一行业基本面一一企业基本面”的三层次逻辑来看，我们认为领涨主要逻辑在企业基本面，一线标的（保利发展、万科A、招商积余、金地集团)可以从其2021年业绩以及2022年潜在释放业绩能力以及拿地积极性等基本面因素判断。涨势虽有先后，但进入中段往后我们认为一线标的都有进入第二段估值修复的逻辑。二线标的中，我们之前提示滨江集团是首选，主要出于其所在城市基本面、其销售、业绩锁定度、现金流及融资安全性等维度出发，是二线标的中少有的没有短板的标的。而如新城控股、金科股份属于我们前面小作文里面提到的适度扩围民企标的范畴。

本轮与前几轮周期标的很不一样，是因为、高杠杆扩规模不灵了，稳健经营才是王道；

2、剩下来的企业不多了，仍然具备第三层次企业基本面逻辑的企业不多，且绝大部分仍未进入到企业基本面修复的阶段。交易很拥挤，珍惜剩下的优质地产标的。