【东北证券地产研究】地产板块上涨点评-韭研公社

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【东北证券地产研究】地产板块上涨点评

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2021-09-22 21:13:06

【东北证券地产研究|吴胤翔团队】地产板块上涨点评：恒大危机负面影响程度或低于市场预期，基本面加速下行行业政策亟待修复

事件：今日申万一级房地产上涨2.37%，涨幅在所有板块中位列第三，其中招商蛇口、金地集团等房企涨幅居前。

【恒大危机迎来缓释信号，影响范围及程度或低于预期】恒大今早公告称将于明日(23日)如期支付所发公司债「20恒大04」利息，付息方法通过场外方式协商解決，超出市场预期。许家印在昨日的中秋节致全体员工信中称，公司一定能尽快走出至暗時刻，一定能加快推进全面复工复产，一定能实现「保交楼」的重大目标；向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责人的答卷。此外，市场传闻国家或动员地方政府对恒大资产进行分拆处置，虽未完全核实但恒大危机迎来一定边际缓释信号。对于恒大危机的后续演绎及影响，我们认为恒大危机更多是点状爆破的局部风险而非大的系统性风险，原因在于从海外经验来看系统性风险往往伴随着资产价格发生大幅下跌，而目前国内并未出现房价大幅下跌的现象，同时地产库存水平也处于低位，短期内房价也不存在大幅下跌的基础，恒大危机的产生更多是由于自身经营策略不当，如高杠杆、激进的混业经营等，错判了政策趋势，没有适时调整导致的。恒大危机与之前的泰禾、华夏幸福、蓝光发展等类似，包括最近的新力，本质上都是在去杠杆的时代大潮中有序的行业出清行为。此外，由于恒大合作开发比例较少，最坏情况下也不会对较多房企产生直接的经营影响。当然需要指出的是，恒大事件可能导致较多金融机构对房企这一信用主体的厌恶情绪上升，在一定程度上将进一步提高板块整体的融资难度。

【基本面加速下行，行业政策亟待修复】我们认为当下的政策调控力度及频次已接近顶部。从当前经济环境来看，整体房地产市场的进一步恶化将挑战 2022 年的经济政策，结合上周央行表态明年上半年放出的部分贷款或将提前至今年下半年投放，及主流媒体今日对于“调控政策应注意满足刚需”、“限跌令”的频频吹风表态来看，政策端迎来一定边际缓释信号。行业基本面数据来看，8月单月销售金额、面积增速转负后降幅持续扩大，分别录得-18.7%、-15.5%，对应8月销售均价为10057元/平，同比-3.7%，环比-3.1%，单月房价继20年5月以来首次出现同比下跌。百强房企8月单月权益销售金额6454亿元，环比-11.52%，同比-21.22%，销售市场景气度在6月下半月转头向下，在8月迎来加速下滑；8月单月投资增速再度回落至0.3%，为去年4月以来最低位；8月土地购置面积增速再度转负至-13.9%、成交价款降幅扩大至-10.5%，从9月中旬福州、天津、苏州、成都等城市的土拍热度来看，二批次土拍热度较首批次明显下行，且流拍现象增多，房企投资意愿跌至谷底，国企及地方国企成为当下拿地的主要力量。我们认为，若地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期，我们认为政策或将迎来结构化宽松可能性，发力点可能在流动性和行业信用的修复上，稳健绿档房企或将率先受益。

投资建议：板块估值仍旧处于历史大底（我们重点覆盖的龙头公司21年平均PE 5倍左右，PB 0.7倍左右），不考虑反转仅从估值修复的逻辑来看至少也有40%左右的上涨空间。此外，财务稳健的绿档房企在销售景气度向下时有望放大其相对优势；政策调控对于估值的影响已经边际收窄（新房端政策调控趋近于调无可调），且土拍政策调整带来的拿地利润率改善提供了估值修复的充分动能，我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。

风险提示：政策调控收紧超预期；恒大危机影响程度超预期；基本面下行幅度超预期

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