光环新网是国内领先的第三方数据中心（IDC）供应商，目前在京沪等一线城市及周边地区运营约3.6万IDC机架，区位优质、规模领先，主要面向云/互联网/金融等行业客户，销售模式以零售为主。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们认为公司此前由于存量机柜上架饱和，2020年增速放缓，导致相比可比公司估值明显偏低；但2021/2022年公司新增机柜不断释放，且大量机柜已获得云/互联网优质客户提前签约，成长性确定。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们认为长期来看，公司IDC享受自有产权优势，有望基于现有资产发行国内首支IDC公募REITs，打通良性闭环融资体系，成为服务全球云厂商的兼具稳定性和成长性的平台型IDC企业。

　　理由

　　我们预计光环2021/2022年业绩增速有望随机柜释放得到提振。我们测算2020年公司可供运营机柜3.5万，上架率接近80%，签约率达到95%以上。公司披露，未来2-3年增量IDC项目对应新建机柜数约3.6万个，主要包括房山二期、燕郊三期&四期、上海嘉定二期等。我们预计2021年新增机柜将超过1万个，新建项目相比2020年将有明显改善。2022年除上述项目剩余产能，昆山、长沙、天津等地资源储备有望成为补充。根据施工进度，2Q21起明确进入“机柜规模释放期”，带动公司业绩加速增长。

　　云计算业务稳定增长，寻求AWS合作和无双科技更多业务拓展可能。我们预计2019-22E公司云计算业务收入CAGR为6.8%，呈平稳增长态势。1）AWS云计算业务利润率稳定，收入规模主要受AWS在国内拓展驱动，我们预计随着自动驾驶、数字货币等新应用的落地，国内AWS发展将进入新阶段；2）无双科技：2019年公司引入战略投资者开域，我们预计长期公司将注重对无双占款的控制、进一步寻求其在云计算增值服务领域拓展的可能性。

　　REITs打通灵活融资渠道，长期有望构筑平台型企业。光环新网拟以中金云网为底层资产发行国内首单IDC公募REITs，拟募集约57亿元基金。公司长期有望成为数据中心平台型运营企业，通过“成熟资产推向REITs-固定资产灵活变现-为上市主体注入具备增长性的资产”的闭环运营模式，形成轻资产、高成长的先进商业模型。

　　盈利预测与估值

　　由于疫情导致客户IDC上架放缓，我们下修光环新网2020/21年盈利预测2%/5%至9.28亿元/10.82亿元，首次引入2022年盈利预测14.10亿元。我们预计公司业绩同比增速在2020年回落至13%后，有望随机柜上架恢复而反弹，预计21/22E盈利同比增速为17%/30%。公司当前股价对应2020/21/22E 32.8/28.2/21.6倍P/E，19/16/13倍EV/EBITDA，明显低于可比公司，且Reits平台有望提升经营灵活性，享受更高估值。我们维持跑赢行业评级和目标价29.23元，对应2020/21/22E 48.5/41.7/31.8倍P/E和48%上行空间。

　　风险

　　公募REITs发行进度不及预期；IDC价格竞争激烈。