今天为大家准备F房地产行业的机构调研纪要，分享给大家（不代表个人的意见）：

如何评估政策有效性（探讨）

对比2008、2014年房地产相关政C放松力度来看，本轮多方面政策还有放松空间，例如：

①降息：还有130-180BP下调空间；

②降准：还有125-225BP下调空间；

③公积金贷款利率：还有110-120BP下调空间；

④房贷利率打折空间，二套房利率下限还未放松；

⑤需求端交易税、限购政策、首付比例超过200个城市未优化；

⑥供给端房企融资虽已有松动，但仍无大力度政C出台。

我们认为，虽然可放松政策很多，但是降低购房成本相关政策对需求提振影响大小不同。对此我们以月供占家庭月收入比重变化这一指标进行单因素敏感性分析。横向对比来看，房贷利率下调1个百分点对月供占家庭月收入比重降低影响最大，可减少3-5个百分点；

其次是贷款年限在目前基础上延长5年，可减少1-3个百分点。首付比例降低10个百分点则会显著提升月供压力，月供占家庭月收入比重增加4-5个百分点。

最后，交易环节税费减免对二手房影响更大，可释放成本在房价的6%左右。二手房活跃度的提升，我们认为根据二手房和新房较强的联动效应，后续也会带动新房成交量的回暖。

投资建议：考虑到本轮周期供给侧结构优化特点，政C放松和需求修复均会出现分化，我们认为

1）流动性政策还有释放空间，促进行业基本面拐点生成；

2）行业基本面拐点生成后，头部优质地产公司和地方小而美的公司受益于分化行情会逐步兑现个股Alpha，实现公司基本面和估值双重修复。继续看好浙商地产一大四小：

保利发展、华发股份、滨江集团、越秀地产，以及加推标的招商蛇口和万科A。二手房交易率先回暖，利好贝壳中介龙头，短期股价回调不改中介公司中长期发展机会，继续看好。