一、克而瑞交流情况：

1、重庆市场政策变化

重庆政策方面，土地端：限溢价、竞品质、控自有资金；金融端：强监管、收额度。重庆一直没有限购，今年收的比较紧的是预售政策。

9月份以来的政策变化：1）加强预售资金首付款的监管，全部按照预售总额的35%核定；2）调整提前使用预售将资金的有关规定，包括放宽条件（出现建设困难，主要是为了防止烂尾）、次数及金额、简化加快流程；3）加权风险问题项目的预售资金监管。

2、土拍市场

总体来看，重庆一批次和二批次情况差异较大。重庆一批次溢价率比较高，全国第一的水平，地价涨幅超过30%，二批次出台新政，采用“限溢价+竞自持/限溢价+竞自持+竞品质”的方式控溢价，同时政府加强资金监管。

一批次溢价率42.99%，成交总建面695万方，流拍率0%；二批次溢价率0.02%，成交总建面263万方，较一批次下降433万方，流拍率33%。

第一批次土拍成交地块46宗，4宗已经开盘，25宗未开工，总体容积率在1.5-2.0之间。总体来看，融创云翠这个项目可能算不过账来，拿地价1.3万/平米，售价1.95万/平米（精装），重庆建安成本差不多3000-4000元/平米。

3、市场情况

市场端来看，21Q3住宅量价走势来看，房价持续上涨，一批次土拍后，市场热度高涨，5月成交量达到高峰，6月之前买方逐渐开始观望，市场逐渐转冷，8月成交量达到最低值，9月加大打折力度，提前抢收市场，房价下降明显，9月开盘去化率降至54%，观望态度明显。

金融端来看，土地保证金和土地款要求自有资金，对房企要求更加严格。

企业端来看，企业缺货严重，但市场预期不足，资金“紧”，自持加码的情况下，被迫放缓投资。其中，二批次平均自持比例34%，一批次没有自持。

4、商品房市场

商品房市场，2021Q3，重庆供应建面1472万方，同比-3%，成交1924万方，同比+30%，成交均价13539元/平米，同比+9%。成交同比增加，主要是因为去年疫情的因素，基数较低，目前回到19年的水平。

住宅市场方面，21Q3成交1679万方，和19年同期差不多，19年同比-3%；成交均价14233元/平米，同比+13%，较19年同比21%，涨幅相对较快。18年开始，每年成交大概在2000-2200万方之间，但供地情况跟不上成交，总体是在去库存。

5、库存方面

库存方面，目前去化周期2.9个月，从主城历年存量走势来看，库存比较高的水平在8个月，18-19年最低的时候只有1个月左右。

6、企业目标完成情况

从企业业绩完成情况来看，接近4成的企业业绩完成度超70%，完成50%的企业占比6成，总体完成度还可以，但仍有压力。

7、后续展望

信贷方面，政策调控以放松信贷为主，调整市场信贷份额；房价方面，未来占据市场主动，可能会有优惠力度等；土拍方面，拿地回落，利润有限，房企拿地意愿下行，土拍规则以制度性优化为主，政府会给开发商开座谈会，大部分开发商希望自持比例能降或者取消，所以土拍规则有可能调整，但更多还是跟中央的政策走。

近期房贷有所加快，主要还是之前积压的放款速度相对加快了一些。

二、民生银行交流情况：

1、近期银行对地产的变化

从国家大的底层逻辑来看，由注重效率向注重公平转变；从房地产来看，大的逻辑是防控风险，包括降杠杆等调控政策。这个大的逻辑是对的，但要考虑到循序渐进的过程影响，从9月份来看，成交缩量、房企暴雷，所以大的基调（房住不炒、去杠杆）不会变，但可能会进行微调。金融企业要维护房地产行业的平稳发展和购房者利益，所以在降杠杆的同时，也要保障行业平稳发展。所以按照这个政策导向，9月份开始，从按揭额度来看，适度的宽了一点。

2、之前说银行总行也控，地方也控，现在是否传言只控总行

之前召集20多家银行开会，有银行提出了这个想法，但是目前没有正式的说法。

3、15年开始降杠杆，为什么现阶段越降越暴露出风险

宏观层面大家还是有惯性思维，大家感觉地产调控下韧性强，抱着侥幸心理，所以通过各种方式，比如降杠杆从银行到非银，表内到表外，所以还是有风险。

4、预收款监管方面

目前全国没有统一标准，主要还是按城市自己来监管，主要是看各个城市监管意愿和监管能力，有的城市治理能力比较强，所以监管强一些，主要目的还是保交付，从这个角度来看，政府、银行、开发商诉求是一直的。目前来看，比较明确的是，预收资金要真实用于保竣工交付，所以这个层面来讲银行是支持的。

5、主流监管的标准

每个城市不一样，而且政策随时在变。

6、从银行的角度来说，有放松的意愿吗？

要回到以前大干快上的年代不太可能，但肯定比最严的时候要宽松一些了，两集中的额度是不会超的，额度没有用满的情况下，可以根据项目指标和风险去考虑，但也不会刻意去靠近额度上限。

7、目前额度是否在往上走

9月份开始，额度在往上走，额度之前其实有，上半年压降的太快了，只要之前没有超，该用是可以用的。

8、三道红线标准

对于银行来说，三道红线是银行考虑的标准，最近有一个提法，说各家银行的标准不能高于国家的基本标准，不能层层加码，但不是针对房地产，是所有的行业。

9、风控上对于国企和民企的偏好

风控上来说，以前民生银行确实民企做的比较多，现在是国企和民企并重。

三、金科股份交流情况：

1、公司资金管控方面

公司销售回款每周会有一次周例会，由各个区域统筹管理目前回款情况和问题。目前在行业资金面偏紧的情况下，公司会进一步做了一些变化，和更多银行进行大规模合作，针对外资银行（按揭规模没有受限制）也会进行接触，摸底各个银行额度情况，做到多点开花，动态调整。项目层面，公司会预留3个月的项目资金使用，确保资金安全垫。

2、债务情况

债务情况，一年内到期268亿元，每个季度60-70亿的规模，结构来看，银行占比50%多，30%公司债，非标占比20%。12月有一个8亿的超短融到期，明年1季度有一个1季度信用债到期，未来半年内标准化债券到期小于30亿，金科债务压力较小。18年以来，公司就开始压降杠杆比例，对于现金流有很严格的铺排，做到3个月现金流平衡表。目前来看，经营性现金流：全年销售2500亿，按90%回款比例，2200亿的现金流入，土地投资现金大数在600亿左右，（上半年354亿，年底前后储备一批项目，有一些投资预算），建安成本780亿左右，管理费&税收200-300亿左右。融资现金流：利息支出80-90亿，24亿股权分红支出，融资现金流总体会是正数，但也不会大幅增加。总体现金流是量入未出，比较审慎。

美元债方面，外管局昨天通知窗口指导，通道费是2%，下降到千分之三，鼓励回购，另外地方支持快速换汇，保证美元债付款。

3、货币资金结构

截至目前，公司总体货币资金总金额大概320亿元，剔除受限制资金，其中预售监管资金70亿左右，再剔除其中合资合作项目100亿左右，总体受限制资金170亿（最严格的口径），完全不受限制资金大概140亿左右。

目前行业合资合作是比较普遍的现象，所以合资合作资金受限比较普遍；公司合资合作是有标准的，主要合作方包括旭辉、碧桂园、美的等房企，资金方面还是有比较强的保障。此外，金科报表是比较真实的，没有表外负债，也没有表内的明股实债。公司有全资项目和合资项目，少数股东权益主要来自合资项目，而且A股（尤其深交所比上交所更严）对于房地产明股实债的监管是比港股（联交所）更加严格的，所以公司没有在股东权益里面去做明股实债。