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中国房地产最新观点：再度看空

夜长梦山

2023-01-04 08:13:33

【瑞银】中国房地产最新观点：再度看空近期股价反弹后，更加悲观。22H2 开发商扶持政策出台后，投资者的焦点转向需求复苏，但这一复苏可能呈L型。预计市场对国有/优质民营开发商的 2023-24年盈利预期可能下调40-42% 根据 UBS Evidence Lab二手房追踪器，包括价格指数和断供房挂牌量，反映当前需求疲软。对比美国和日本泡沫，中国的结构性供需问题，可能需数年才能得到解决。原因1型需求复苏中国一二线城市的住宅价格与全球主要城市相比过高，而低线城市供应过剩，库存水平达27个月，高于十年均值24个月。要恢复更正常的水平，需5-6年的收入增长以及房价持平。预计2022-30年年需求将达9.75 亿平方米，2023年佳宅销售/ 新开工/竣工将同比下滑10%/14%/9％。我们将未违约开发商的2023-24年盈利预测下调 43%，将合约销售额下调 36％；利润率下调5.4ppt 原因2竞争格局重塑过去18个月，45家上市民营开发商债券违约/重组，占到市场份额的30%。尽管受到政策支持，但存活下来的民营开发商可能去杠杆，国有开发商可能扩大市占率。国有开发商和地方政府融资平台占2022年土地出让的 80%，未来两年，我们预计国有开发商/地方政府融资平台/民营开发商的市场占比将从2021年的 29%/5%/66%变为 40%/34%/26%。这可能利好代建行业，因为来自地方政府融资平台的需求可能上升。潜在的正面因素是去库存。由于新开工的降幅超过销售，我们预计到2024年未库存将降至十年均值。估值和选股 MSCI中国房地产指数对应 0.73x 2023E p/BV，比历史均值 0.91x低1个标准差。长期看，我们仍认为开发商需改变商业模式，随着CREIT扩国至商业地产，转型为物业业主/资产管理人。首选股是该趋势的潜在受益者【华润置地】。下调中国海外发展、龙湖、万科、旭辉和融创评级，将雅居乐上调至中性。短期催化剂是2022年业绩预告。

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