事件

　　2023年1月6日，招商蛇口发布2022年业绩快报。2022年全年预计实现归母净利润38亿元-46亿元，同比下降55.65%-63.36%；扣非归母净利润29亿元-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。

　　点评

　　毛利率下滑、计提减值等多因素影响，当期业绩不及预期。公司2022年归母净利润大幅下滑，主要因为：①受市场下行、结转区域结构变化影响，开发业务结转毛利率阶段性下降；②积极处置去化困难的项目（降价去库存影响短期利润），优化资产负债表；③在行业下行背景下，公司计提资产减值准备同比增加；④公司转让子公司产生的投资收益同比减少（去年公募REITs上市，产生税后收益14.58亿元）；⑤疫情对资产经营业务冲击明显，出租率和租金水平均受影响，同时累计减免租金约7.49亿元。随着宽松政策的落地和市场销售的复苏，公司优质项目持续结转，预计公司毛利率水平将企稳，减值规模逐步减少，未来业绩能稳步回升。

　　销售好于头部房企平均，深耕拿地支撑持续发展。公司2022年全年实现签约销售金额2926亿元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），居行业第6位（2021年第7位）；12月单月销售426亿元，同比-3%，呈逐步复苏态势。保持合理拿地强度，公司2022年全年获取土地56宗，总拿地金额1283亿元，权益拿地金额766亿元，居行业第5位；投资区域聚焦、城市深耕，主要于上海、深圳、杭州等“强心30城”拿地；优选合作方，2022年权益比例60%（2021年权益比例为48%），同比提升12pct。

　　投资建议

　　公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24年的归母净利润从93.0亿元、121.4亿元、157.7亿元调整为42.1亿元、55.5亿元和95.9亿元，调整后同比分别为-59.5%、+32.1%、+73.7%。当前股价对应2022-24年PE分别为24.9x、18.8x和10.9x，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；计提资产减值准备增加