高涨的情绪叠加 政策预期的部分兑现,以及各种传言的议论,地产题材的热度继续超出预期,并且有可能持续至4月中旬, 届时一季度经济数据可能会对政策预期提供更为明确的参考和指引。
地产行业究竟出现哪些积极变化?
1)住建部部长的更换给了市场最大的想象空间,政策思路的调整可能更倾向于市场所期待的宽松方向,尤 其是3月的疫情和统计局数据核查进一步增加了这种可能性;
2)福州限购放松的信号进一步确认了因城施策的尺度,有压力、有诉求的一二线城市都能得到合理满足;
3)优质民营房企再融资能力的修复,尤其是备用信用证给了美元债市场更多希望(依然存在一定不确定 性)。其次可以期待股权再融资的放开,再次是房地产稳定基金。至于三条红线放开,机构认为当前不具 备政策大转向的客观条件(三条红线只是反映问题,并不能解决问题)。
政策在犹豫什么? 当前政策面临的考验在于:
1)要不要继续出清?(即要不要保住所有潜在违约的主体)
2)出清到什么程度?(即还可以容忍多少民营房企出险)
3)如何控制出清节奏?(即有没有把握控制好出清过程中的连锁反应)。 目前没有看到明确的政策表态和解题思路,纠结点依然在于长期的良性健康发展与短期阵痛之间的考虑, 最终要不要为疫情和稳增长让步,并且可能做出较大让步,可能依然在犹豫过程中。
机构认为终止出清需 要强力政策的扭转(把作业留到明天再写),1、2、3之间的适度平衡可能依然是接下来的主线,提前摸排 化解风险,避免风险过快蔓延,通过供需双向的支持维持平稳的出清节奏(不排除发力点更多在需求 侧)。 行业的结局是什么?
机构认为丧失再融资能力的出险房企缓慢缩表,消化存量债务之后重组或者退出历史舞台是大概率事件, 最终行业层面的去产能是以部分民营房企的出清为代价,但是供给侧改革之后的行业体系能更好地迎接需 求周期的回落以及民生属性的强化。
行业短期机会在于收并购机会的判断和把握,中长期在于围绕住房场 景的长期价值挖掘。
1)龙头是受益于两条逻辑的,并且有长期兑现空间,看好金保招万和龙湖;
2)出险房企的困境反转,机构认为风险大于机会,但是优质民企再融资和成长性的恢复依然值得期待,关 注新城;
3)对于区域资源的重组,机构认为代表地方政府的地方国企优势和动力可能更为明显,关注越秀、首开、 华发、建发、金融街等。