①置换型房贷+认房不认贷的组合。

此前认房又认贷，刚需置换人群的房贷参照二套执行，加点显著高于一套。

由于认房不认贷政策的实施，使得对应的二套贷款加点可以下降到当时的首套贷款加点。

这种情况下加点变化幅度比较大，参考二套与首套贷款利率差的历史平均水平，平均降幅36bp。

②高于当时当地底线加点利率的贷款。

比如某地当时加点下限是50bp，银行实际发放的是70bp，则理论上最大下降空间为20bp。

但值得注意的是，银行给按揭利率定价不仅考虑加点下限，还要考虑自身资金成本、客户风险等；再加上自主协商，并非强制降息，该种情况下降的概率和幅度有限。

①如果考虑认房不认贷放开，假设置换产生的二套转首套贷款占比15%、约5.8万亿，利率平均降幅36bp，则对应整体按揭降息5.5bp。

②如果考虑中小银行按揭利率定价偏高，这部分利率下降到当时政策底线，这部分涉及按揭规模余约11.8万亿，我们认为平均降幅不超过20bp，则对应整体按揭平均降幅仅6.1bp。

②幅度不一样，市场此前预期按揭可能降幅80bp，但本次实际幅度比较小，相当于按揭平均下降12bp。

在贷款银行不能更换的情况下，个人贷款客户的议价权受到限制。

银行贷款利率定价根据资金成本、客户风险等会有不同，因此未必都降到底线。

1）打破了市场原来“一刀切降存量房贷利率”的担忧，

2）从监管层面堵住了借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为。