(国金证券)










（一）一问：传统地产模式发生哪些变化？

2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。



同时，疫情对居民收入、就业和相关预期产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”观念下进一步加强。


融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动；2021年6月以来，房地产投资增速加速下滑，中资地产美元债收益率明显抬升。

（二）二问：地产发展新模式或如何推进？

为了防止地产转型的“硬着陆”，2022年下半年起，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。



长期视角看，支撑过往地产高速增长的基本面或已改变，地产行业发展亟待寻求新模式。从长期需求来看，地产购置面积与新增城镇人口走势较为吻合，而新增城镇人口与人口自然增长率、出生人口数量亦相关。

“房住不炒”的基调下，“以人定房”或是后续地产发展新方向。近年来，多个重要会议均强调“房住不炒”、“地产新发展模式”。



（三）三问：海外地产模式有何经验？

海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系和商业化住宅市场。

德国住房市场以租赁为主,其人均住房拥有率较低，多数德国居民通过租赁住房解决居住需求。




德国保障性住房长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度和财政支持的共同作用。


新加坡住房市场以组屋为主。

新加坡政策性住房体系以中央公积金为基础，由政府、建屋局、银行及新加坡居民多部门协同构建。

新加坡政府从财政及法律两方面为保障性住房提供支持。
经过研究，我们发现：

1）2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、并在“买涨不买跌”下进一步加强。融资承压和销售低迷，明显压制地产企业的投资、偿债等活动。

2）为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，后续地产发展新方向，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制；二是建立房屋开发全生命周期管理机制。

3）海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系。其保障性住房体系长久以来的平稳运行，离不开相关法律制度的约束保障和对居民购房和住房的财政补贴支持。