该政策属于23年1月央行改善资产负债表行动计划系列结构性工具之一；六大行和开行按照市场化原则在8个二线试点城市发放贷款，支持租赁企业批量收购库存，主要用作保障性租赁住房，利率原则上不超过3%，LTV不超过80%；银行“先贷后借、季度发放”，符合要求的贷款本金可100%获得央行支持，利率1.75%；央行原定政策期限为23年底，截至23年9月底，央行披露尚未实际投放；根据公开新闻，截至目前已有部分投放，如青岛、福州、天津等，后续是否延期尚需进一步确认。

能去化多少库存？按照上限测算，1000亿贷款、80%LTV、试点城市1.5万/平米、100平米/套，一定折扣下可去化10万套量级库存，相当于市面在售库存的接近10%；全国目前有300万套量级的现房库存，按照销售面积权重外推，试点城市现房库存有30万套量级，如果只能收购现房，则可去化大约30%的现房库存；此外，收购怎么定价，试点城市除了长春，租售比基本在2%左右，相当于房价7折之后租售比才有可能超过3%的利率，也构成现实约束；所以，考虑实际投放、现房库存和商业原则等约束，政策去库存的真实效果会打折扣，更多的还是大方向上支持保租房。

谁来做，去掉了谁的库存？商业原则约束下，市场化租赁企业参与的可能性不大，从实操案例来看，更多的还是当地城投企业参与，一方面有保租房建设的任务，另一方面也有城投托底之后的去化压力。城投之间的内部定价也是一个问题，商业原则下谁来承担损失？此外，政策本质一定程度上也有化债和减负的作用，毕竟能够融到一笔资金。

客观看政策效果，一是某种程度的去库存，二是支持保租房建设。核心是以下几个问题，库存部分收购之后供需关系是否就能逆转？商业原则下，租赁房源供应增加，后续租金怎么演绎？新的均衡租金之下，房价又将如何演绎？换一个角度，政策只是去掉了部分企业的库存，但从“租+售”全盘去看，库存只是发生了转移而非真正的去化，真正的去库存仍有赖于终端需求的企稳；当然，城投收购仍可起到一定程度的“平准”作用。