【会议概要】

主题：华发股份2021年度业绩发布会

时间：2022年4月13日10：00-11：00

参会管理层：董事局副主席兼总裁陈茵女士、独立董事张学兵先生、财务总监罗彬女士、董事局秘书侯贵明先生

 

【交流问答】

1.公司今年的投资计划是多少？销售目标是多少？

答：2022年，公司将根据全年资金铺排计划，重点围绕“控”“稳”“准”总要求，审慎把控投拓节奏，精选低溢价低总价、高效益的优质项目。围绕“销售去化”核心要务，因地制宜发展多元营销，充分发挥各大区（区域）、城市公司的优势，推进数字化营销形成上下联动、各司其职的营销工作体系。坚持推进重点城市项目销售工作，抢抓横琴粤澳深度合作区等“四区”叠加发展重大机遇。

 

2.公司目前全口径货值多少？权益货值多少？今年可推货值是多少？

答：公司围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，项目布局主要聚焦于一线及二线重点城市，项目保值、增值能力较强。截至2021年末，公司存货2173.78亿元。公司2022年可推货值资源充足。

 

3.公司旧改项目目前有多少个？毛估估货值是多少？预计何时会开始大规模贡献销售？

答：公司顺应行业趋势加大城市更新城市 (18.01, 0.08, 0.45%)布局，以广东省内的深圳、广州等城市更新政策较为清晰、市场化程度较高的城市为主积极布局城市更新业务，同时加快其他机会城市的拓展；除广东省外，公司也将积极参与其他政策支持一二级联动的城市，通过城市更新为公司未来发展补充优质的土地储备。因城市更新项目周期较长，后期变量较大，现阶段无法预测毛利率与潜在货值，预计在后续的3-5年城市更新项目将会逐步转化至供地阶段，为公司提供优质土储。

 

4.公司是否会持续收购奥园、融创、禹州等爆雷房企的住宅项目和旧改项目？爆雷房企的合作项目对华发的影响如何（如深圳华发融创冰雪城项目）

答：公司将持续做好战略城市深耕，聚焦全国重点都市圈及周边优质城市，推动多元化项目获取方式，进一步加强整合资源，继续通过合作开发、产城建设、城市更新、项目收并购等多元方式，精选低溢价、低总价、高效益的优质项目。

 

5.公司未来1-2年的毛利率和净利润率大概会维持在什么水平？

答：2021年公司整体房地产业销售毛利率为25.61%。未来公司将通过以下方式提升经营管理水平，以释放更多利润：1.以去化为核心，推动销售业绩；2.把控融资投拓，改善经营性现金流，优化融资结构，合理把控投拓节奏；3.坚持全链条精细化管理，提升公司经营管控水平。

 

6.公司华东和华南地区的毛利率依然偏低，后续是否会进一步提升至20%以上的合理水平？

答：毛利率下降是大环境下的行业发展趋势，近年来包括土地价格、建筑材料、人工劳务等成本都在上升，压缩了利润空间。另外，公司华东、华南区域毛利率较低也受当年结转占比高但利润率较低的项目集中结转影响。公司未来将持续做好战略城市深耕，力争以低溢价获取更多优质项目，以提高项目利润水平。

 

7.华发商业的发展规划是什么？公司未来综合体的数量大概能到多少个？未来1-2年的租金大概能有多少？

答：公司在2021年推动商业运营业务实现战略转型破局，珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌；阅潮、华商百货和华发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系愈加成熟。未来，公司将继续以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，积极打造“华发商都”等标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商。

 

8.能否建议公司出台一个明确的股东回报规划或者修订公司章程，对公司未来的分红、回购等做进一步的规范化。

答：意见已转达经营层。

 

9.融资成本5.80%，未来几年能否进一步下降？

答：公司2021年综合融资成本为5.8%，未来将积极拓展融资模式，并不断优化有息负债结构，降低短期/长期负债比，努力降低融资成本。

 

10.公司的有息负债规模1370多亿，在未来1、2年是否会稳定在当前这个规模？

答：截至2021年末，公司有息债务规模稳中有降，同比下降10%。未来，公司将在稳健经营的基础上，根据公司经营发展需求、资金水平，结合监管政策，合理把控公司有息负债规模。

 

11.固定资产增加20亿，具体是什么？是否可以资产出售？

答：公司固定资产增加主要系自用房屋建成并投入使用所致。固定资产的产权归公司所有，公司目前暂无出售计划。

 

12.投资性房地产120亿，在公司现有的资产和销售规模下是否增速过快？是否会降低公司资金周转效率。

答：公司投资性房地产余额占存货余额及资产总额的比重不大，仅5.54%和3.39%，本期增长主要系公司“一核两翼”战略中的商业运营业务逐步布局。2021年，公司在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，阅潮、华商百货和华发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系愈加成熟。2022年，上述重点商业运营项目将全面进入运营期，随着公司全国布局的商业业务进一步成熟，相关租金收入将有效提升。

 

13.华发商都发行CMBS的时候评估公允价值54亿，为什么不在财报中体现增值部分？

答：财通华金-华发商都大湾区资产支持专项计划发行为金额35.01亿元，基于融资业务的需要，CMBS发行时对华发商的估值评估，主要考虑资金方的资金安全和偿债保障，评估运用了资产变现逻辑进行估值。从公司层面，持有投资性房地产的主要管理意图为获得长期租金和稳定的现金流入与业务逻辑匹配，每年的投资性房地产估值采纳了未来收益折现法，也是遵循一贯性原则，符合会计规范。

 

14.前几年用资本公积收购子公司少数股东权益的40多亿，何时冲回并增厚公司净资产？

答：收购子公司少数股东持有的权益份额，交易过程中产生的收购价格与账面净资产的差额，按照企业会计准则的相关规定，在符合要求时冲减资本公积。在合并范围或权益比例不产生变化的情况下，资本公积不会直接冲回，后续通过子公司实现盈利获取股东回报，增加公司的未分配利润及净资产。

 

15.公司受监管的预收款80亿，占比12%，是否会对公司的流动性和开竣工情况造成比较大影响？

答：公司经营情况稳健，经营性现金流充足，受监管现金未对公司造成影响。

 

16.公司销售和管理费用总额和归母净利润相当，和同业相比依然占比较高，是否存在进一步下降的空间？

答：公司销售和管理费用总额占营业收入的比例为6%，处于同行业中等偏低水平。未来公司将深入推进精细化管理水平优化，进一步加强费用管控。

 

17.公司0.8亿的研发费用主要用在哪些方面？

答：公司研发费用主要用于：1、信息化技术研发，主要包括根据公司业务需要自行研发或委外研发的各类系统建设、功能优化及升级支出；2、设计研发，布局智慧社区、智能精装、智慧家居，实现产品模式和产品系列创新研究；3、工程研发，倡导绿色建筑、智慧建筑、智能住宅，实现提升施工技术及改良施工方法。

 

18.公司长期股权投资大幅增长至230亿，未来1-2年的投资收益是否会大幅增长？

答：截止2021年末，公司长期股权投资214.7亿，主要是对联合营公司的投资，项目收益需待参股项目交付结转产生，与项目开发节奏相关。

 

19.公司资产+信用减值大概1个亿，未来1-2年这方面的减值损失大概多少？

答：公司2021年减值损失主要为按统一会计政策，结合历史和现有的应收款回收情况，采用预期信用损失率计提的坏账准备，未来预计减值损失不大。

 

20.公司未来1-2年的结算资源是否充沛？营收是否还能保持一定幅度的增长？

答：截至2021年12月31日，公司2021年回款金额为707.32亿元，同比增长32.3%，预收楼款681.01亿元，结算资源充足。

 

21.公司今年一季度的回款情况如何？目前销售回款率大概多少？是否存在进一步提升至95%以上的可能？

答：公司2022年1季度经营、财务情况请关注将于4月28日在上海证券交易所网站披露的一季报及经营情况简报。

 

22.公司成立了华旭新能源公司，请问公司是否有逐步向新能源转型的发展思路，准备投资多少，产品是什么？

答：公司将稳步推进以住宅开发为主业，商业地产、上下游产业链同步前行的“一核两翼”业务发展格局。

 

23.公司目前资金充足，今年已经并购或者准备并购多少其它资金紧张的房地产公司项目？

答：2022年，公司将根据全年资金铺排计划，重点围绕“控”“稳”“准”总要求，审慎合理把控投拓节奏，精选低溢价低总价、高效益的优质项目。

 

24.永续债利息大幅度减少了股东收益，什么时候能够还掉全部永续债？

答：公司近年来永续债规模正在逐步下降，2021年永续债规模为38.86亿元，同比下降37.11%。未来公司将继续采取措施，持续降低永续债规模。

 

25.公司从财务公司借款下降较多、向财务公司存款增多，尽管华发集团通过对海川公司增资给到公司较多流动性支持，是否又通过归还借款、增加对财务公司存款等方式还给了华发集团？但是否因为高息的集团拆借资金转变为了无息的股权款，使得公司融资成本下降明显？

答：公司在财务公司的存贷款情况主要基于市场行情，海川公司增资款主要用于项目拓展，“并未出现高息集团拆借资金”的情况。公司、华发城运及城建集团对海川公司按持股比例进行现金增资，进一步改善了公司现金流和资本结构，一定程度上促进了公司融资成本的下降。

 

26.公司一季度各个大区的销售表现是怎样的，公司对该区域后续地产市场的判断如何？

答：公司2022年1季度经营、财务情况请关注将于4月28日在上海证券交易所网站披露的一季报及经营情况简报。公司主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群。随着房地产市场长效机制不断完善，各城市因城施策效果不断显现，房地产行业有望平稳健康发展。

 

27.公司这两年的应付账款持续增长，主要系工程款大幅增加，但公司的在建项目规模并没有如此增幅，原因如何？在当前环境下，跟建发、首创等市属地产企业相比公司优劣势在哪？

答：应付账款中工程款增加主要系公司近两年持续使用供应链金融资产支持产品支付工程款。公司的核心竞争力为：1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。3、公司坚守“品质中国 匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系4.0迭代升级，构建“6+1产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞争力。4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。

 

28.4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，请问公司有何举措？公司目前股价与公司基本面相符吗，为什么公司股价长期徘徊在6、7元？而市盈率排市场第一？

答：公司关注到了2022年4月11日《证监会、国资委、全国工商联联合发布关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，并认真学习了上述文件精神。二级市场股价表现除受公司基本面影响外，还受投资者偏好、市场预期、宏观经济环境等多方面因素影响。公司将继续认真做好各项经营工作，努力提升公司资产质量和盈利能力，持续推动公司高质量可持续发展。

 

29.请问本次留抵退税政策能为公司实现多少退税？

答：详见公司年报合并现金流量表的相关披露。

 

30.公司2022年面临行权到期的债券规模有120多亿，远超过往年水平，在同行信用迅速恶化、公司本身发债期限趋短（按最短期限计）的情况下，公司如何应对今年的到期压力？公司2021年做了较多的银行代销非标业务，请介绍其与普通信托的差异。

答：公司偿债能力良好，偿债资金主要来源于公司的资本积累、日常盈余积累及经营活动产生的现金流，公司收入规模扩大和盈利积累，较大程度的保障了公司按期还本付息的能力。公司的具体融资情况详见年报披露。

 

31.新成立华旭新能源公司，是否结合珠海本地企业高景太阳能 (7.42, 0.05, 0.68%)和爱旭股份 (12.68, 0.08, 0.63%)两个公司配套产业布局？会不会首选光伏建筑一体化BIPV产业？成立新公司什么时候会公告？公司成功落地长租公寓类REITS等相关业务是否为100亿元？公司3月8日公告，截至2022年2月28日，公司实现合约销售134.7亿元，销售面积38.8万平方米，是否为大部分一季报业绩？

答：公司将稳步推进以住宅开发为主业，商业地产、上下游产业链同步前行的“一核两翼”业务发展格局；报告期内，公司成功落地长租公寓类REITS产品约50亿元；134.7亿元为公司2022年1至2月销售业绩。公司一季度业绩情况请关注将于4月28日在上海证券交易所网站披露的一季报及经营情况简报。

 

32.投资性房地产和存货中的出租开发产品有何区别？有息负债中各类融资的结构？集团财务公司贷款如何定价？海外债的投资者有哪些？

答：公司管理层意图为长期持有以获取稳定的租金和现金流入、或者获取未来增值收益的自开发与外购物业，作为投资性房地产；公司的出租开发产品主要为以租代售的地下车位。我司与财务公司贷款利率范围为4.5%-6%，与同期同类银行贷款利率相比，价格合理公允。

 

33.2022年拿地计划？根据公开信息，公司接手奥园联安村城市更新项目、昆明融创文旅城二期40%的股权，请问奥园项目的交易对价和开发计划？公司存量城市更新项目和文旅项目的规模？未来是否有更多收并购计划？是否能够从银行获得收并购贷款或计划发行相关债券？如何平衡此类长周期项目的成本和收益？

答：公司将持续做好战略城市深耕，聚焦全国重点都市圈及周边优质城市，推动多元化项目获取方式，进一步加强整合资源，继续通过合作开发、产城建设、城市更新、项目收并购等多元方式，精选低溢价、低总价、高效益的优质项目。

 

34.公司已经增资控股海川公司，一季度财报会不会将海川并表?会提高公司净资产吗？（增加近40个亿）海川公司现在和将来有哪些具体的投资项目？华发股份接手中国奥园 (1.180, 0.000, 0.00%)位于珠海联安村的旧改项目已经1个多月，而且早在2月25日，珠海联安村与华发股份举办合作签约仪式，为什么一直没有公告？华发股份对于公司股票市值管理，是否有什么考虑举措？

答：海川在报告期内已为公司合并范围内的子公司。公司、华发城运及城建集团对海川公司按持股比例进行现金增资，进一步改善了公司现金流和资本结构，提升了公司净资产规模。增资款主要用于项目拓展和开发；珠海联安村旧改项目在稳步推进中，公司会严格按照证监会上交所要求及时披露相关信息；现阶段股价波动易受宏观环境、行业政策以及资本市场情绪等多方面因素影响，公司将持续做好经营管理工作，加强公司内生性增长，以维护公司市值。

 

35.请问公司注资子公司的400亿有什么目的，是收购还是投资？

答：海川公司增资款主要用于项目拓展。

 

36.2022年，公司预计推出的可销售货值大概会在什么水平？公司对2022年整体利润率的展望方向大概是怎样的？

答：公司围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，项目布局主要聚焦于一线及二线重点城市，项目保值、增值能力较强。截至2021年末，公司存货2173.78亿元。公司2022年可推货值资源充足；2021年公司整体房地产业销售毛利率为25.61%。未来公司将通过以下方式提升经营管理水平，以释放更多利润：1.以去化为核心，推动销售业绩；2.把控融资投拓，改善经营性现金流，优化融资结构，合理把控投拓节奏；3.坚持全链条精细化管理，提升公司经营管控水平。

 

37.请问深圳冰雪城项目最新进展？2021年实现三道红线转绿主要通过什么措施？公司前融的回购压力有多少？

答：公司主要采取以下举措实现三道红线全部转绿：1、提升运营能力：加强精细化管理，加快销售、加快回款；加快去库存，盘活低速资产；提速工程进度，提升周转率；严控成本费用，提升效益。2、优化债务结构及盘活资金：压缩短期债务规模，合理配置长短期债务，严格控制有息负债规模；优化融资成本，加速沉淀资金盘活，提高资金管理效率。3、引入合作，增加权益：引进战略合作投资者，在缓解资金压力的同时增加权益；加快项目竣备结转速度，提升公司利润水平。4、其他非房资产盘活：处置部分金融资产、基金投资及长期股权投资等资产，增加现金回流。5、审慎决策，确保投资质量：严控拿地节奏和质量，审慎决策，拓宽拿地渠道与方式，加强合作开发模式。

 

38.年报显示公司2021年竣工面积620万平方，比2020年增长将近一倍，是不是意味着今年结算面积比去年有较大幅度增长，利润是否会同步增长？

答：公司依据工程进度节点、销售回款情况、购房合同约定等要素，按会计政策规定进行收入结转。截至2021年12月31日，公司2021年回款金额为707.32亿元，同比增长32.3%，预收楼款681.01亿元，结算资源充足。

 

39.公司计划在新能源行业投资规模多大？

答：公司将稳步推进以住宅开发为主业，商业地产、上下游产业链同步前行的“一核两翼”业务发展格局。

 

40.公司较多项目去化情况不佳，对项目去化有何应对措施？

答：公司将围绕“销售去化”核心要务，因地制宜发展多元营销，充分发挥各大区（区域）、城市公司的优势，推进数字化营销形成上下联动、各司其职的营销工作体系。坚持推进重点城市项目销售工作，抢抓横琴粤澳深度合作区等“四区”叠加发展重大机遇，推动经营业绩再上新台阶。

 

41.请问2021年拿地情况，还有权益占比

答：2021年，公司顺应国家稳地价、稳房价、稳预期的政策导向，坚持审慎稳健的投资策略，科学铺排，精准把握投拓节奏，合理控制投拓规模，科学统筹调配资金，先后成功在成都、珠海、西安、南京等核心城市获取多个优质项目，持续夯实发展后劲。

 

42.海川公司主营方向也是房地产吗？

答：海川公司的经营范围如下：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：城市绿化管理；园林绿化工程施工；会议及展览服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

 

43.请问公司参与的北大方正事项进展如何？

答：公司未参与相关事项。

 

44.公司管理层薪酬水平对比同行业是偏低还是合理？

答：公司高管薪酬严格遵照公司《董事、监事及高级管理人员薪酬管理办法》执行，处于行业合理水平。

 

45.请问未来旧改、城市更新等业务会变成公司主业吗？

答：公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。

 

46.华发股份在2021年经营中，是否为收并购大举发债、加码担保融资？

答：2021年，公司持续创新融资模式，融资结构不断优化。新增融资以长期低成本融资为主，融资结构持续优化，融资成本进一步降低至5.8%；新增50亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列，融资渠道稳步拓宽。

 

47.请问华发公司业务：1.2022年在横琴有哪些项目，2.在横琴在建面积合计？3.在横琴土地储备多少面积？在横琴预计2022竣工面积？

答：公司2021年土储情况及项目开发投资情况请查阅公司2021年年度报告中 的“第三节管理层讨论与分析”。

 

48.公司的控股股东持股比例偏低，市场存在与国资关系不紧密的担忧，后续华发集团是否有增持计划？

答：公司目前暂无大股东增减持计划。

 

49.大股东股份占比较低，在股价严重低估的情况下有否增持计划，另外有否收购集团资产计划？

答：公司目前暂无大股东增减持计划。

 

50.公司明年会分红吗？

答：公司制定了对投资者稳定、科学的回报机制和规划，自上市以来已累计实施分红17次，累计现金分红 50.54 亿元。公司拟向全体股东派送2021年度现金股利每10股4.6元（含税），合计派发分红9.74 亿元，分红率为30.48%，近六年分红率将达36.88%。未来公司将继续重视投资者的回报意识，在符合监管规定及《公司章程》规定的前提下，努力提高投资者回报水平，实现股东和公司价值最大化。

 

51公司股价低于净资产，是否运行现有政策回购，如发行可转债用于回购？

答：公司目前暂无相关计划。后续如有股份回购计划，将严格按照上市公司信息披露相关规定及时履行审议程序及信息披露义务。