事件：2022年1月8日，公司发布2021年四季度经营简报2021年全年，公司实现累计销售金额2337.8亿元，同比下降6.9%，实现累计销售面积2354.7万平方米，同比增长025%；实现全年累计竣工面积3290.3万平方米（其中2021年四季度完成竣工面积1007.6万平方米）；实现全年商业运营板块租金收入86.39亿元。
    点评：竣工面积小幅提升但不及计划，销售规模小幅收缩，商业运营持续发力1）竣工来看，2021年全年公司实际竣工面积3290.3万平方米，同比上升7.1%，完成2021年初计划竣工建面4309.9万平方米的76.3%。我们认为公司实际竣工面积未达年初计划的主要原因系新冠疫情反复以及2021年下半年房地产行业流动性超预期紧张，影响了公司的施工进度及竣工节奏。
    2）销售来看，2021年全年公司实现合同销售额约2337.8亿元，同比下降6.85%；实现销售面积约2354.7万平方米，同比增长0.25%；销售均价9927.9元/平，同比下降7.1%；从边际变化来看，2021年12月公司实现合同销售额约208.1亿元，同比下降33.0%；销售面积约258.4万平方米，同比下降19.21%。
    3）商业运营来看，截至2021年底，公司持有的已开业吾悦广场城市综合体达115座（其中轻资产管理输出的已开业吾悦广场为10个）。2021年公司商业运营板块实现含税租金收入86.4亿元，同比增长约51.0%。我们认为商业运营板块持续发力，租金增长明显，“吾悦广场”品牌护城河已筑起，知名度和美誉度均较高，后续在“扩大国内循环，提升居民消费”的大前提下，公司商业运营板块将持续发力，在公司价值体系中的重要性将持续提升。
    盈利预测、估值与评级：2021年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发费和按揭货持续回暖，央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；由于购房者预期和房地产行业悲观情绪的恢复尚需一定时间，当前行业内部竞争激烈，销售规模和毛利率均有下行压力，我们下调2021-2023年公司预则归母净利润为170.8亿元、198.9亿元、232.2亿元，分别下调72%、5.0%、1.3%；当前股价对应2021-2023年PE估值为4.1、3.5、3.0倍。公司财务结构稳健，债务违约风险较小，双轮驱动筑盈利护城河，商业运营板块增长明显，随着2022年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升，公司估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
    风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。