【首创地产】积极看待地产股的春季行情

[太阳]昨日地产板块再度领跑各行业，A+H主流个股近期相对收益明显，我们依然建议投资者加大板块配置力度

[红包]近期公布年报的房企均在股价上得到了积极的正向反馈（如宝龙、融创、新城悦服务、世茂服务、融创服务），业绩的兑现有助于消退投资者对于行业的偏见以及预期的不确定性。

我们对于行业的几点判断
[咖啡]销售高增长是否能够延续？

从销售数据来看，2021年前两月房地产销售面积和销售额同比分别增长104.9%和133.5%，相比于2019年同期分别增长23.1%和49.6%，2021年整体成交结构偏向于高能级城市也导致销售均价同比大幅增长13.9%，房地产销售的景气度依然维持高位，超预期的信贷投放对地产销售构成了一定支撑，前两月居民中长期贷款新增13561亿元，同比多增5700亿元，累计占比新增人民币贷款比重为27.5%，较去年同期增长9个百分点。同时从房企资金来源的角度来看，个人按揭贷款同比增长63.7%，而国内贷款方面增速仅为14.4%，进一步印证了行业多重政策限制下开发贷发放的趋势性放缓，房企倾向于增加预售资金回流以减轻资金压力。
对于未来销售的判断，近期核心城市高频次的政策调控对市场情绪造成了一定扰动，同时考虑到加强信贷审查力度等针对性较强的打压手段，前期成交热点城市势必承压，需求释放节奏预计将趋于理性，市场去化效率及房价上涨空间均将步入盘整的阶段。全年来看，2021 年销售下行压力加大，但总体规模仍将保持稳定。我们预测2021 年全国房地产销售面积和销售额分别同比下降2.3%和上涨1.1%，不同区域间城市分化情况将更为显著。

[咖啡]未来新开工及投资如何判断？

2021年前两月房地产投资同比增长38.3%，相比于2019年同期则增速为15.7%，地产投资端依然维持较强的增长动能。从支撑要素来看，2020年上半年土地市场成交高峰所产生的费用后置仍将在一季度对投资端形成正向贡献，而考虑到开发商普遍采取加速在手库存去化的现金回流策略，三道红线以及土地供应新政的影响下房企拿地积极性将边际弱化，预计地产传导链条重心将后移至施工端，建安投资对地产投资的贡献度将逐步加大，进而带来竣工端增速改善的势能增强。全年来看，我们依然维持前高后低趋势的判断，施工强度的延续将使得建安投资保持稳定增长，2021 年房地产投资增速仍将保持一定的稳定性，预计全年房地产投资增速为5.4%。
新开工方面，自去年下半年以来新开工增速便显著低于销售增速，前两月累计同比增长64.3%，相比于2019年同期则是下降9.4%，结合前期房企拿地规模的收缩以及金融机构对于开发贷款压降前景不甚明朗，我们认为房企在需应对资金压力的背景下并不足以支撑新开工增速的持续上行，预计全年新开工同比增速为-5%。

[太阳]行业依旧向阳而生
估值层面，主流地产股当前PE为5.8倍，较历史估值中枢尚有20%-30%提升空间，同时考虑到业绩增长及高比例分红，地产股相对收益特性凸显；建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、金地集团、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。