剥离资产+收并购物业+推进激励( 22年重点工作)

剥离进度E完成25.1%。协议退还地块为07年挂牌方式获取,目前存货原值3.8亿元。考虑到( 1 )补偿费用按照原先缴纳土地出让金合同总额(核减天津经济技术开发区管委会给予公司的补助)，(2)项目公司净资产约4352.64万元(前期项目剥离估值水平约为1XPB) ; 预计整体退还补偿费用在[4353-5600]万元,占21年货币资金比重2%~3% ,对整体现金影响度较小。另外,公司在21年报已对该项目计提足额减值准备,本次地块退还对22年业绩影响较小,预计减亏71.57万元,占21年归母净利润比重0.14%。21年Q3公司可剥离资产价值约83.73亿元, 22年1月公司首次启动重资产剥离,成功剥离17.21亿元 (剥离进度

20.6% ) , 叠加本次3.8亿元存货剥离,两次合计完成21.01亿元,剥离进度完成25.1%。目前公司尚余未剥离约62.7亿元。

收并购有序发力。21年12月底,公司踏出收并购第-步,完成上航、南航、汇勤物业的三宗收并购,三宗.收并购合计对价约3.30亿元,对应收并购估值约5.41X ,低于行业收并购的10-12X估值。若公司重资产业务顺利剥离完成,预计83.37亿元的重资产价值可带来近43亿元的现金回款,以10X的收并购估值测算, 有望带来4.3亿元的净利润贡献。

重点工作推进激励。公司自重组上市以来, - -直重视及积极推进激励工作,但重组初期融合融效工作为重点首要任务,激励的推进相对缓慢。22年来在团队融合融效取得进步、管理成员迭代升级后,重点工作落在了对激励的进一步推进及完善上。

受益招商蛇C ]的平台化合作战略。4月6日招商蛇口公告其与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议,未来有望展开平台化合作。招商蛇口自18年来,规模成长迅速，18-21年销售规模三年复合增速为20.9% ;此外, 18-21年平均拿地力度维持在55.9% ,在众多央企标的中,销售规模复合增速、拿地力度均位列第-,成长性突出。积余背靠招蛇,大股东的强势表现未来也将逐步体现在积余内生式增长上。

公司21年实现物业净利润约6亿元( 5.6亿净利润+0.4亿信用减值) , 新签约合同金额首次突破30亿元,同比增长24.2%。谨慎预计下公司22-23年归母净利润分别为7.0、9.1亿元 ,对应增速分别为+37%、+30%。若考虑重资产剥离带来的收并购机遇,则23年业绩有能力突破10亿元,给予30X合理估值,合理目标价值约300亿元。