∎核心观点：虽然当前房地产市场的弱复苏难言稳固，但公司凭借良好的信用和以销定产的策略，既保障了安全的资金链，又为今后的发展优化了货值结构。

∎业绩增速走出低谷，上半年业绩增长10.6%。上半年公司实现营收2,069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。公司开发业务结算收入增长23.9%，截至上半年末，公司合并报表范围已销未结合同金额为6,672.7亿元。公司走出了2021年的业绩低谷，并实现了业内较高的半年度业绩增长。

∎以销定产，聚焦高线。2022年上半年公司实现销售面积1,290.7万平米，销售额2,152.9亿元，同比分别下降41.1%及39.3%。2022年上半年公司新获取项目307.8万平米，项目总地价386.8亿元，分别同比下降80%和66%。公司拿地均价显著提升，意味公司新获取项目聚焦高线城市。虽然公司拿地同比大幅下降，但仍好于大多数低信用公司，并适度优化了库存区域结构。以销定产指引之下，公司在2022年上半年实现了经营性现金流83亿元的净流入。

∎净负债率保持低位，信用形象良好。2022年上半年末，公司净负债率为35.5%，依然保持在行业较低水平。公司货币资金与短期有息负债的比例为2.3倍，剔除预收款项的资产负债率为68.4%。期末公司存量融资平均成本为4.08%，较2021年末的4.11%略有下降。公司危机意识强、杠杆水平低，且具备国资股东背景，信用形象良好，有望在下半年继续保持通畅的融资渠道。

∎开竣工节奏相对稳定，在建和规划中资源基本平衡，结算盈利能力预计继续下降空间有限。2022年全年竣工计划并未调整，且上半年计划完成度高于2021年同期。公司2022年上半年新开工面积虽然同比下降39%，但计划完成度也高于2021年同期。相对绝大多数同行来说，公司的工程节奏进度是积极的，既妥善保证了交付的社会责任，又预示未来公司可销售资源是比较充裕的。在2022年上半年公司毛利率继续走低，但我们考虑到公司融资成本优势，且土地市场泡沫在减退，我们相信未来毛利率继续下行的空间已经有限了。

∎风险因素：下半年房地产政策及销售表现不及预期的风险，公司盈利能力进一步下探，盈利根基薄弱的风险。

∎投资建议：虽然当前房地产市场的弱复苏难言稳固，但公司凭借良好的信用和以销定产的策略，既保障了安全的资金链，又为今后的发展优化了货值结构。我们维持公司2022/23/24年EPS预测2.10/2.26/2.54元，公司当前PE和PB处于近十年历史水平历史的30%和0.6%分位，参考保利发展、招商蛇口等高信用公司2022年7-11倍的可比PE估值，我们给予万科A2022年10倍PE，对应21元的目标价，维持公司“买入”的投资评级。