经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

　　行业供给侧改革结束后，竞争格局将显著改善，在房企融资的“三支箭”政策逐步落地后，我们认为公司作为稳健的龙头央企将持续受益。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为7.4、7.0、6.1倍，维持“买入”评级。

　　单月销售金额同比微降，累计销售降幅持续收窄

　　公司11月实现签约面积226.40万方，同比下降0.10%；实现签约金额370.13亿元，同比下降2.64%。2022年1-11月，公司实现签约面积2408.09万方，同比下降22.03%；实现签约金额4001.27亿元，同比下降19.69%。在四季度行业销售仍在底部徘徊情况下，公司累计销售降幅持续收窄，市场份额有望持续提升。

　　投资保持较高强度，项目布局以高能级城市为主

　　公司11月在西安、宁波等二线城市新增5个项目，对应总计容建面95.4万方，总土地成交价款50.8亿元，拿地依旧保持较强力度。公司1-11月累计新增土地计容面积968.2万方，对应土地总价1476.9亿元，1-11月拿地金额与销售金额之比为37%。公司2022年拿地主要集中在一二线城市，在销售区域分化的背景下，高能级城市优质土储将助力公司未来业绩持续兑现。

　　债券融资持续畅通，标普信用评级展望稳定

　　公司2022年1-11月公开市场累计发行债券470亿元，票面利率维持在3.4%以内，融资成本持续降低，12月已完成25亿元中期票据发行。同时公司获得工商银行等多家银行的意向性融资额度，标普确认公司长期发行人信用评级为“BBB”，持续获得金融机构和信用评级机构的认可。

　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。