【申万房地产】2023年房地产策略：东风已至，大势必行，重申看好板块及优质房企-韭研公社

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【申万房地产】2023年房地产策略：东风已至，大势必行，重申看好板块及优质房企

夜长梦山

2022-12-12 20:07:36

●1、基本面：需求有支撑、供给将拖累，总量不悲观、结构强弹性需求端，行业销售已经超跌，预计22年全国商品房销售12.5亿平，已经低于中期需求中枢13.4亿平，需求端将对销售逐步有支撑。但供给端，行业供给已经过度出清，估算行业销售产能出清超38%、已高于中期需求中枢降幅的25%，供给端将对销售有拖累，不过行业格局将大幅优化，集中度获得大幅提升。我们预计22/23年销售面积同比为-20%（-30%）/-8%，新开工同比为-34%/-9%，竣工同比为-13%/-1%，投资同比为-9%/-8%。 ●2、政策面：政策或全面转向，供给端应出尽出，需求端亟待跟进 22年9月以来供需两端持续加码，供给端政策应出尽出；需求端政策仍有放松空间，目前力度仅相当于2014年的60%，需求端政策亟待跟进。展望后续：1）供给端，如“三支箭”覆盖主体和规模持续扩围落地，三条红线针对优质房企放开，并购重组税费减免，商业地产REITs落地等，后续政策落地重点是推进行业补库存并且促进优质房企结构性加杠杆；2）需求端，如四限放松、二套房首付比例及认定标准放松、房贷利率继续下行、棚改房票安置扩围等。 ●3、估值面：供给过度出清，格局优化更剧烈，估值中枢将上移当前周期看，市场呈现供需双弱局面，除去当前拿地销售更为靓眼优质公司外，也可扩容至第三象限中具备更优质资产的民企，以及一二线城市地方国企。估值空间方面，当前11家房企结算PE均值8倍、销售PE 5倍，对比2018年上升空间仍有68%、81%；22家房企PB均值0.78倍，对比2018年3月-2021年6月上升空间仍有71%。 ●4、投资建议：重申地产板块“看好”，推荐：A股：保利发展、建发股份、华发股份、招商蛇口、滨江集团、金地集团、新城控股、万科A、中国建筑，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物管板块“看好”，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。

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