前言：
书接上文，周末题材分析的文章大致提了下光大嘉宝、本篇文章进行详细解析，不光要把饼画出来、还得指出这是什么馅儿的；
周末题材分析（2023.02.25）——https://t.10jqka.com.cn/pid_271334819.shtml
一言以蔽之：地产未来的预期微弱、但地产（不动产）投资的预期才刚刚开始！
一、第1次转折
光大嘉宝最开始只有嘉宝二字，做电器的、嘉宝照明，进入21世纪转入地产业务、叫嘉宝实业，这里有个很明显的时代烙印：早些年凡是带实业两个字的八成和地产有关，很著名的比如某黄瓜的长江实业；
第一次分界线要从2016年开始、募资18亿、光大控股入主嘉宝，才有了光大嘉宝；入主之后光大控股把旗下的光大安石、安石资管注入光大嘉宝，这两个顾名思义、是关于资产管理方面的，可以说从出生开始光大嘉宝就和不动产投资紧密关联；
现在我们打开十大股东来看，①③⑤⑥背后都是光大控股，②④⑦是嘉定国资或者集体经济；光大控股持股在31.9%，为第一大股东；
二、过渡
1、现在光大嘉宝就是一个拼接体：光大的资管业务注入+嘉宝本身的地产业务；
原本一半一半，究竟谁为主营还不好说，你从收入看地产业务贡献明显高过资管业务；但你从股东结构看、光大是大股东，它也叫光大嘉宝而不是"嘉宝光大"，按话语权似乎光大更倾向于做不动产资管的业务；
2、疫情是一场大洗牌
房住不炒从2016年底开始提出，但是之后几年依旧是飞涨，结果疫情一来倒成了最后一根稻草，直接从需求端釜底抽薪、配合三道红线两面夹击，某大暴雷只是一个行业问题的缩影、这不是好事嘛，你要换三道红线变成三道绿线、那时候大开融资渠道之门，可能人家现在还在某驰汽车里继续得意演讲：买买买、造造造、大大大、好好好，是吧？
对于其他后排房企，也会思索出路：
第一类是以越秀地产、滨江集团为代表的，在行情低谷拿地扩张，走未来恢复预期的α、β共振；
第二类会选择另寻出路，这个出路就很广了，皇氏集团、黑芝麻、沐邦高科、明牌珠宝这些都是代表；
第三类大部分房企都是中年男人，折腾不动了、没这个心思也没这个能力，就守着这一亩三分地收租过日子得了；
3、光大嘉宝是哪一类呢？
①它有能力、有这个心思，无疑是第二类；
能力——就不用说了，如果背靠光大都没能力的话那恐怕也没几家称得上有能力了；
心思——或许在7年前光大入主的时候就显现了、光大控股注入给光大嘉宝的光大安石是什么？专做不动产投资和资产管理的，连续8年蝉联『中国房地产基金综合能力TOP』榜首，第9年是2022年的、榜单还没公布出来；
对比这个时间，绝大部分都是在光大嘉宝掌管之后的、也至少就是说光大嘉宝接手后守成是守住了的，可以怎么理解吧？
②当然这些是过去式了，非要杠的话：未来是否继续往不动产投资发力还是得打个问号？
有一个数据可以做个管中窥豹（管中窥豹有褒贬两种释义）：
过去三年光大嘉宝销售面积11万、10.5万、12万平方米，而现在持有待开发的面积2.23万平方米，无新增土地资产，并且回溯来看从2018年开始它的待开发土地持续减少，2018年待开发这个数据是多少？15万平方米；
地产公司不拿地、等存量土地去化完之后就地解散？
三、第2次转折
1、猜吧
反正都是猜，你往坏处猜就是土地去化完就各回各家各找各妈，往好处猜就是逐步退出房地产开发业务、加大投入不动产资管业务，光大本身就是多元金融，有银行、证券、保险，以后顺着政策投入不动产投资（REITs）布局也说不准；
当然你也可以猜它要去转型钙钛矿、形成资管+光伏的新发展模式，是吧？
2、我写这文章自然是猜它会往资管业务加大投入
目前光大嘉宝布局、以光大安石为主要平台，在管项目36个、规模454亿，分布在商场、写字楼、酒店、园区、仓储；22年1季在不动产基金投资17支，上海一号、光野、雷泰、嘉宝安石是纳入报表的，横琴这个最近有相关消息；
这个怎么看待？
绝对数来看还不如人家葛兰的千亿规模、确实小，但本身结合实际、国内REITs起步不过是这几年的事情，尤其是涉及到房地产、也就这两年才逐步扩展开来，而REITs本身已经发展了60年，最近政策频出、颇有些加速的意味；
本质上金融是离不开实体独自优雅的，就像疫情刚开始、经济不振，绝对是股市暴跌来反映，当时熔断多少次还记得？后面出大放水这些才有了恢复预期开始向上；
REITs相比股市炒作则更加看重实体发展，你比如投一个酒店，疫情期间再怎么预期也不可能好起来，只有现在这种放开做经济恢复才能做这个；
总的来说：现在就是得其时（经济恢复）、得其势（政策支持）。
PS：我查了下，人口净流入最多的城市是上海、当然这个结果大家应该也不意外，光大嘉宝、光大是在哪个城市来着？
重庆居然是流出的，这是统计方法导致的认知差异，整体有流出、但区县流入城区是非常多的，这十年人口渝北增长+62%、南岸+57%、沙坪坝+47%、九龙坡/大渡口+40%、江北+25%、北碚22%，渝中就不说了、母城拥挤，它的常住人口多但是户籍人口下降了6%；
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