7月21日，ZZJ会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

 

 

消息一出，A股市场掀起投机热情，低价房地产、新型城镇化板块轮番上演，而随着城中村/旧城改造政策逐步清晰及落实，市场资金开始转向真正受益的方向——城投上市平台/国资地产公司。

 

城中村改造解决百万亿地方债务危机

 

首先明确一个问题，当年的棚改和现在提到的城中村改造，本质上不是一个东西。

 

①城中村改造主要是针对城市内的集体土地，往往是划定区域分项目推进，一般城中村项目改造的周期在7-8年，涉及到城市规划、法定图则等具体问题的调整。而棚改则一般是城市中相对质量较差但人口集中的住宅区，往往是常规的国有土地性质。

 

②城中村改造主要集中在一二线城市，而棚改项目的核心分布在三四线城市。城中村改造，本身是城市更新的重要组成部分，核心集中的区域在于发展比较迅猛且人口流入较多的超大特大城市。而且作为城市更新的重要组成部分，城中村改造是被官方政策限制不允许大拆大建的。所以不能指望推进城中村改造，是对于地产行业的一种刺激。

 

实际上，城中村改造并非为了房地产，而是要救35万亿地方债和65万亿城投债。这些债务，单纯依靠税收完全没有可能还清，更重要的是，自从房地产价格涨不动，多数地方政府的收入在急剧减少，尤其是经济欠发达且对土地财政高度依赖的城市，政府的经济收入几乎完全停止，而短期之内，其他产业并没有办法替代土地收入，所以，就必须要开辟另一种土地收入的模式。

 

在不能大范围建房的情况下，还有潜力可挖掘的就是大中城市的城中村改造和所有城市都可以推进的旧房改造，而这两个改造项目，恰恰就可以解决城投项目收益率低，地方债无以为继的现象，因为如果不出意外的话，这种旧房改造项目一定是由国企性质的单位主导来推进，而各个城市的城投一定是这里面的核心。此外，旧房改造不仅可以让各级地方政府继续有理由进行发债举借新的债务，而且改造后的房子还可以纳入统一住房管理，不管是出租还是出售，都可以为地方创造一定收益。

 

改造市场规模超万亿

 

谈到具体的城中村改造市场规模，从总投资来看，21个超大特大城市推进的城中村改造，确实年度的固定资产投资额是超过万亿的。比如广州市2023年预计推进127个城中村改造项目，对应预计完成固定资产投资983亿元。

 

按照最基本的改造总面积测算，超大特大城市的名单在不同统计口径下存在细微差别，以住建部口径为准，目前超大特大城市中自建住房面积可能超过3.5万亿平方米，武汉、杭州、深圳、广州的城中村规模较高。以国盛证券测算的数据为例，目前19个超大特大城市城中村改造规模高达9903亿，因此整体规模一定是超万亿的。

 

为什么城投平台/国资地产公司是核心

 

一方面，城中村改造具备以下特征：

 

①改造模式：应是“留改拆增”：以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能，拆除的是危房和公共短板确实特别严重的空间，而增加的是公共服务设施；

 

②主导方向：新时期的城中村改造不是地产主导的碎片化改造（哪里经济价值高就改哪里），而是突出公益性的片区综合改造

 

③改造主体：以市场化的国企或城投主导，以保障改造的公共属性，同时吸引多方社会资金进入，谁投资，谁受益；

 

④资金平衡：不再是销售回款的单一平衡模式，鼓励多方投资主体以经营性收 入（而不单单是房地产销售收入）包括租赁收入，停车场，临街商铺，饭店食堂等。

 

由于具备上述特征，推动城中村改造，把扩大有效投资和盘活存量完美结合在一起，不仅是城投公司擅长的，也符合其转型的大方向。

 

另一方面：推进城中村改造所需的配套资金，主要来源于5个方向:

 

①财政直接拨款 ②地方专项债 ③城投平台融资搭配国开行 ④国资地产公司建设与金融机构支持 ⑤民间资本参与。

 

其中，财政拨款由于疫情影响，各地财政可调用资金总量有限；地方专项债本身发行规模较小，同时城中村改造只是其适用范围的一部分；民营资本比较难通过经营模式介入城中村改造。因此，能够因地制宜的提供充足资金的就是地方城投平台和国资地产公司。

 

此外，政治局会议“适时调整优化房地产政策” “要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”的指示发出后，住建部到各地住建局都陆续先后表态，新一轮的政策调整优化已经在路上。这对很多城投和地方国资地产公司公司来说，也是一个比较大的助攻。

 

核心受益公司：

 

北京：

城建发展：公司为北京城建集团旗下开发业务上市平台，公司区别于其余北京国有房企的一大特点是在棚改和一级土地开发业务上的长期积累，可为土地获取和开发带来增量优势。

8月1日公司公告，为合作开发海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块，公司的全资子公司兴华公司与佛山市南海区越汇房地产开发有限公司成立了合资公司，双方持股比例分别为49.49%和50.51%。

 

京投发展：公司是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，实控人为北京市国资委，在北京的城中村改造规划中，公司斩获东坝地块改造项目，东坝地块处在国贸CBD、首都国际机场、通州副中心三角核心地带和金盏国际合作服务区内，是北京中心城区内为数不多未实施的集中建设区。

 

大龙地产：公司实控人为北京市顺义区国资委，主要销售地区在北京顺义区、广东中山市。年报显示，顺义区的老城区建成已有 30 余年，部分建筑风格陈旧且年久失修，已对顺义的整体形象产生了影响。公司将借鉴已经取得成功的改造模式，积极参与到顺义的旧城改造中去。

 

 

上海：

浦东建设：实控人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。公司近期中标多项城中村改造项目；公司并购的关联公司上海南汇建工也是城中村建设公司。目前账面自由现金超70E，市值仅65亿，每年利润7-8亿。上半年订单增速超100%，订单潜力500亿以上，明年业绩确定高增。

 

城投控股：控股股东为上海城投(集团)有限公司，子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、城中村改造、城市旧区改造、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发项目等。目前在改造项目包括虹口万安路旧改、闵行九星 05-08 动迁安置房和、山朱泾城中村改造民主村。

 

 

云南：

云南城投：实控人为云南省康旅控股集团有限公司，依托省委省政府及控股股东的有力支持，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件；云南康旅（公司第一大股东）已通过引入央企资金+省内金融机构协调的方式提前债券兑付，为本地城投平台提供范式化债方。

辽宁：

铁岭新城:地处辽宁铁岭，实控人为铁岭财政，公司是一家主要从事土地一级开发和市政基础配套设施建设及运营业务的企业，与云南城投类似同处在债务急需解决地区，具备补涨潜力。

 

 

福建：

中国武夷：公司实控人为福建国有资产管理委员会，目前已形成了以国内外房地产开发、国际工程承包业务为核心、国际贸易、物业服务和创新投资等多元化业务协同发展的格局。公司此前曾参与西安纳帕溪谷城中村改造项目 4-6 号地块，共计139亩。