游戏：行业估值处于底部区域

（关注原因：中线，低估值未来发展良好）

1、国内游戏行业2008-2016年经历了近十年的快速发展期；2018年游戏版号暂停发放，数量断崖式减少；2019-2021年，随着版号数量趋稳，国家陆续推出用户实名、未成年人防沉迷体系等，监管体系逐渐完善，行业将步入稳定发展期。

2、近几年游戏行业政策逐渐完善，主要方向集中在版号审批难度增加；游戏版号总量控制，整体发放节奏趋于稳定，预计2021年版号将继续保持在约1200-1300款左右的数量上以及全面推进未成年人的防沉迷工作。

3、国内手游走出去的能力越来越强，目前中国手游已具备较强世界竞争力，根据伽马数据预测，2020年国产游戏海外达到155亿元，同比提升33%，且增速比2019年还要提高12个百分点。

与走出去相比，国内手游的付费率低。对比文化相近的日本、韩国，我国移动游戏的年付费率约为32%，而日本韩国分别为46%和40%；对比人均付费（ARPU），2019年我国仅为253元，不到2018年日韩的五分之一，但我国人均付费占可支配收入比例已为全亚洲最高。

4、从行业的估值来看，自2015年后，A股传媒游戏板块估值不断回落，用整体法计算，行业PE从最高的100倍下滑至如今的不到20倍估值（整体法计算），处于近5年来的底部区域。2013-2020年，A股游戏公司净利润复合增长率为23%，但因行业政策不稳定，并购与收入确认准则等影响，导致其波动幅度较大，拉低行业整体估值，但2016年后证监会已限制二级市场跨界投资影视/游戏企业，预计未来行业波动将会进一步减小，净利润确定性增强，有利于板块估值回升。

5、相关公司：完美世界、吉比特、世纪华通等。

REITs：基础设施投融资新赛道

（关注原因：长线，未来的基础设施投资方向）

1、REITs的定义：REITs是一种专注于不动产投资的金融工具。REITs通过发行股票（公司型REITs）或者发行受益凭证（契约型REITs）的方式募集资金，将募集资金投资于包括住宅公寓、零售物业、仓储物流等不动产，并将投资收益按照约定分配给投资者。由于不动产往往总价较高，流动相相对差，REITs为普通投资者提供了参与大宗不动产投资，并获得收益的机会。

2、对比国内外发展情况，美国是最早推出REITs的国家，也是当前全球最大的REITs市场。截至2020年末，美国上市REITs数量共计223只，市值超过1.2万亿美元，其中29只REITs进入标普500指数成分股。过去的20年中的13年，REITs均跑赢了标普500指数。

与美国相比，亚洲REITs市场起步要晚的多。2001年日本首只REITs的上市，标志着亚洲REITs市场的出现。虽然起步较晚，但亚洲REITs发展迅速，市场成熟度也迅速提高。在2010年至2020年年间，亚洲REITs的数量从70只增长至185只，总市值从412亿美元增长至2814亿美元。

3、不同物业类型REITs的表现差别较大，工业/物流类表现最好，酒店类表现最差。从长期看，10年年化综合收益率最高的是工业/物流类REITs，达到13.8%，其次是医疗类的13.7%，零售类和办公类表现相对弱，年化综合收益率分别为8.9%和8.7%。

4、我国基础设施公募REITs的推出对宏观经济发展意义重大，可以帮助企业快速回笼资金，盘活存量资产，给市场注入新动能。此外，降低了投资者参与不动产投资的门槛，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。相关公司有光大嘉宝、南山控股等。