对于南山控股，我们认为公司存如下看点：

 其一、我们看好物流地产行业发展，尤其高标仓缺口明显，宝湾物流领先的品牌及运营能力有望享受行业 红利； 

其二、房地产开发业务或迎来行业催化； 

其三、公司积极探索的“园区+业务”可视为向上的弹性“期权”，而公募Reits则为公司进一步提升资产运营能 力并获取收益提供新路径。

 1）南山控股2020年发行类Reits并实现投资收益，可视为公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝 试，有利于盘活存量资产，优化资产结构，实现物流园区项目的滚动开发。 

2）探索“园区+”：拟利用自身仓储屋顶资源开展分布式光伏业务，作为“园区+”的业务延伸。 在报告中我们以分部估值维度测算，认为作为物流地产核心标的，公司市值被低估。