金地集团 电话会交流纪要

【董事长发言】

2022年1-7月累计销售金额1191亿，同比下降36%，相比于6月，降幅收窄3%，销售拍名上升至第八名。2022年主要销售资源集中在深圳、上海、北京、南京等核心城市及周边城市群，考虑到2022年市场进行调整，公司也考虑到可售资源布局尚可，制定了比较高的销售目标，目前看销售目标完成进展良好，预期全年销售在同行业进行比较，可以保持较好水平。多年来坚持科学投资策略，深耕高能级城市，优质布局公司的投资资源，对2022年房地产市场判断采用审慎的态度，迅速适应市场变化，控制了投资规模，量入为出，同时提高了投资标准，加强了对一二线城市的投资布局，今年在北京、上海、西安、长沙等地获取了新地块。截至630，金地货币资金648亿。截至目前，总授信额度超过2600亿，剩余授信额度1700亿，

1）常规的对二手房进行调查和研究，7月中旬这一周，20个城市二手房（北上广深、重要二线省会城市，长三角、珠三角三线城市）市场成交量与过去前三年（19-21年）均量开始持平，好的城市在逐步企稳。2）50个城市新盘去化率，也开始和21年持平， 43%。3）50个城市新房成交面积，过往是40%的下降，近期略有好转。

【Q&A】

Q：今年土地市场割裂，公司今年拿地强度比较谨慎，非公开拿地规模多大？现在拿地强度什么水平？后续拿地战略，现金流铺排计划？

A：今年拿地不多，一线城市为主，要求地块存在价格倒挂，保证开发速度和开发去化率的原则去拿地。今年拿地权益金额接近80亿，年初北京第一批集中供地，顺义马坡项目，位于老项目边上，拿地到开盘两个月，首开去化率70%。西安一块，3月底拿地，3个月开盘，首开去化率90%。后续几块地8-12月陆续开盘。目前土储货值超过7000亿，70%分布在一二线，公司认为可以根据市场情况进行产能调度。还会继续看项目，在有一定的可能下增补土地储备。

现在非公开市场也有一些机会，也在继续跟进勾地项目、收并购等。公开、非公开主要看收益率和安全度。非公开更关注效率、法律关系等。

Q：公司预期房地产市场什么时候能触底回暖？

A：2021年下半年来，行业进入低迷状态，22年上半年弱于去年下半年，截至630，统计局口径同比下滑32%，此数据包含了地方政府主导的政策类住房。按照克尔瑞，1-6月TOP20累计下降48%，TOP100下降50%。4、5月是市场最差的时候，目前市场在复苏过程中，但过程会较长，比过往周期转变慢。投资人群越来越少，需求回归后，目前来访在逐步增长，恢复速度快于成交速度，来访到成交的转化还不太明显.

此次市场恢复过程会比较缓慢，购房者受到经济、既往政策的影响，决策过程在变慢。烂尾、收入预期的影响占比有所收敛。

Q：目前总可售货值规模？针对目前市场环境、去化率，推货安排和销售计划规模的规划？基于谨慎的投资策略，2023年推货大概会什么水平，是否会明显下滑？

A：22H1整体市场维持低迷态势，弱于21H2。企业内部有市场热度跟踪值，假设销售最高三个月平均热度算90，最差三个月平均算为10，那么去年下半年为42，今年上半年为25-30.所有企业上半年基本处于下降态势。今年市场处于降幅扩大又收敛的情况，5月份的时候销售面积最高同比下降为43%，单月下降50%。6-7月份单月同比有所好转，6月单月同比下降17%，7月份同比下降28%，预期8月份预期可能达到单月同比持平。克尔瑞排名比去年略有上升。

目前所有未售货值7150亿，按照现在对市场的判断，8-12月大概会推货1200亿左右，23年预期推货值根据市场变化而调整。

Q：22年新获取项目利润率如何？项目融资成本什么水平？未来投资头寸是否能够支持下半年的土地拓展？

A：市场上投资理性好了很多，政府对土地预期也有所下降。已拿项目收益率还可以，净利润率11%-15%，IRR15%+。

Q：请问合作开发伙伴已经陷入困境且非公司操盘的项目有多少呢？这些项目对公司目前影响有多大？

A：公司内部存在合作管理制度，所有项目标准和表内项目要求一直，闭环管理。针对表外合作项目，只能做开发贷，不存在信托融资，融资用途也仅能是后续开发的建设资金，以土地、在建工程为抵押物，销售回款为还款来源，整体安全度较高。表外融资用途单一、抵押物充分。

从21年开始，公司开始梳理所有合作项目情况，目前绝大部分合作方是央企、国企、优质民企，对于出险合作方的项目，陆续通过收购股权的方式化解风险，截至目前，对公司影响很小。合作项目中已识别涉及出险的26个，总未售货值369亿，合计占比4%，公司权益比例货值135亿，权益比例37%。26个项目中处于尾盘/交付5个，正常经营期度过峰值，不需要股东继续投入的16个，公司通过折价收购合作方股权的4个，只剩下1个是还在和合作方谈判收购条件。合计垫资敞口5亿。

Q：600多亿现金里除了预售资金监管的，自由调配的资金有多少？

A：截至630，648亿货币资金，可自由调用70%，预售监管资金72.5亿，上海土拍冻结保证金13亿，合作方合作项目总的账面资金175亿，权益金额86亿，同样的，表外也有些资金可以收回。母公司账面资金266亿，商置母公司账面资金几十亿，境外也有一点。

注：70%比例肯定不真实。

Q：72.5亿是如何做到的，未来预售资金监管提升大概是什么水平？

A：7月份断贷开始，公司监测到6个城市出台了新的政策，呼和浩特、杭州、西安、宁波、成都、青岛，后续重点监管资金提取维度比例略有收紧，收紧幅度大概是5%左右。部分城市出台新规，支持银行保函等政策，例如宁波在开户银行、拨付等略有改变，成都出台政策表示监管额度和企业信用挂钩。

上半年平均售价2.4万元/平方米，监管资金主要对建安成本进行监管，高能级城市也会更友好些。预售监管资金不是按照销售回款比例进行监管，是按照在建面积、需要交付的面积进行监管，监管建设资金。

Q：如果不考虑再融资和拿地，经营层面的销售权益回款扣掉预售监管，扣除各种费用，现金流大概什么情况？

A：截至630，22年下半年到期97亿（注：未含ABS，考虑ABS，8-12月还需兑付64亿）。按照当前销售情况计算，扣除掉工程款、税费、利息，预计22年经营性净流入大概250-300亿，足够偿还。

Q：稳盛投资的情况？公司是否有增信的情况？

A：成立较早的地产基金之一，成立之初和UBS合作了美元基金，行业内较为规范的地产基金。规模一直变化不大，最多的时候100多亿资产管理规模，去年3季度末、4季度初开始压缩规模，截至目前，整个规模大概73亿，剔除十多亿的自有资金，项目层面融资50多亿，以开发贷为主，稳盛投资的项目要求会对银行的项目要求更高，旨在解决中小同行的资金问题，所以更为谨慎。1）地块够便宜；2）交易结构要求交易对手方出劣后资金，至少三分之一，项目整体较为安全。

有30亿借款，金地给稳盛提供了流动性支持，由于项目选择&交易结构设计合理，目前还未发生代偿。剩余部分陆续也在做压缩，市场回暖后再加大。

Q：公司的非标融资规模多大？有息负债总额？综合融资成本？

A：年初1256亿有息负债，7月底1223亿，融资结构以开发贷为主，600多亿，存续中票222亿，公司债188亿，美元债4.8亿，海外银团借款33亿，信托37亿，信托成本6%，部分为信托通道。公司20年平均融资成本4.84%，21年平均融资成本4.56%，今年4.54%。

Q：和股东是否存在矛盾？

A：不存在。生命人寿、大家保险做公司股东也八年了，福田区政府是创始股东。

Q：总对总授信的模式情况？

A：总对总目前正常，H1开发贷增加了50亿，万科、中海、金地目前在采用。

Q：二级市场债券折价较多，公司考虑了部分回购，请问公司后续大致回购标准？总的额度上是多少？

A：根据公告，目前是10亿做第一期回购，明确写了首期，但回购不能完全解决价格低估的问题。主要选择价格偏离度较大债券。是否有第二期拭目以待。

Q：成熟运营物业货值多少？多少是表内的，多少可以用于做CMBS？

A：表内有一些成熟优质的，还有一些融资空间，例如北京金地中心，深圳威新软件园，西安金地广场，表外武汉金地广场（和平安50/50）。产业园集中在上海、南京、深圳、东莞、北京等地，出租率也还可以，这些项目大部分做了产业园建设的专项贷款，大体上在3%出头，期限较长，前几年偿还压力也不会很大。

Q：美元债和境内债会差别对待么？

A：对境内债，过去的1个月波动较大，管理团队已经购买了2KW，近期境内债又有所下跌，所以管理团队、公司继续购买。近期在和协会、交易所讨论，希望可以购买中票，目前协商比较顺利，后续可能进入银行间市场。境内、境外一视同仁。

目前境内、境外新发债都比较困难，会更重视债券价格。

Q：首期回购效果一般，后续有什么措施？

A：客观讲，债券价格的稳定、恢复到100，取决于房地产行业什么时候恢复到正常水平，当期市场销售不理想，市场对企业现金流担心加剧。当期房地产行业不是正常水平。

Q：债券市场融资停滞，公司经营现金流能覆盖多久？银行是否抽贷、断贷情况，发生此类线下如何应对？

A：8月到明年630，整体公开市场到期150亿，预期经营性净流入400亿。（注：可信性不高）目前银行合作一切正常，贷款余额有所提高。