导致三月初市场这波负反馈展开的因素中，有好几个情况明显好转，比如中美缓和，高层对房地产的态度，俄乌阶段性谈判，联储加息落地等。因此可以认为当下就是市场底部，除非有新的超预期的风险。最近一年里中概指数从高点下跌80%，恒生科技最高下跌68%，幅度堪比1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机。随着《美国外国公司问责法案》的生效和第一批临时退市清单的出炉，中概股已经站在了历史的十字路口。所以中概股股价，反应的也是两国金融维持挂钩与脱钩两种结果之间的博弈。谈崩的结果，中美对于跨境审计无法达成妥协，中概股集体退市，成为历史名词。谈拢的结果，双方就审计底稿问题达成了一致，妥善解决双边监管冲突问题，中概股的集体退市风险就从制度上获得解除。所幸事情目前正在向好的方面发展，中美双方监管机构的沟通已取得积极进展，正在致力于形成具体合作方案。上周五中美领导人的直接对话中，也透露出对于世界局势稳定的诉求。所以中美之间的部分缓和可以看成对经济基本面的利好，特别是对于中概股以及港股而言其短期意义不言而喻。另一个对市场有益的，是高层表态对于房地产信心的提振。16号国金委重磅召开会议，讨论了宏观经济、房地产、中概股、平台经济、香港金融市场五大问题。关于房地产企业，会议指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。紧随其后，财政部、外汇局、证监会、银保监会、央行五部委纷纷表态，提振房地产行业信心，稳定市场预期。当下房地产政策宽松的目的，不会为了开历史倒车重回房价高增长时期，本质还是为了稳增长。目前房地产对GDP的直接贡献超过7%，即使是在16年高层提出“房住不炒”并严格调控之后，房地产占GDP的比重依然年年攀升。所以调控的目的只是将房地产拉回“平稳健康发展”的道路上，并不改变地产在国民经济中的支柱作用。现行房地产增加值统计的是房企的开发活动、租赁收入、房屋经纪等，没有显性反映出对金融、工程机械、建材、钢铁、物业、家电等产业的带动。此外，土地财政的影响也没有被纳入，2020年政府财政收入的1/4来源于土地出让。可以简单粗浅的理解，用于建设道路、桥梁、学校、医院等基建项目的财政开支，很大一部分源于房地产。稳定的经济增长离不开稳定的房地产，今年5.5%的增长目标已经定死，政策早晚都是要放松的，现在出得越慢，未来需要的刺激力度反而更大。现在大的背景是，管理层明确表示稳经济增长为第一目标，重视资本市场，理性对待房地产，且希望与美方维持友好关系。大的方向上，除了中美关系预计还会有所拉扯，稳资本市场、稳经济、稳地产这3点毋庸置疑。
大众的固有印象中，房地产是暴利行业，房企个个富得流油。国内多数房企长期以来走的是高负债、高杠杆路线，行情好的时候，高杠杆能成倍放大经营利润，不好的时候，就会导致流动性危机。自2020年下半年，恒大爆出战投危机以来，资本市场情绪急转直下，在融资通道关闭、房地产销售下滑、预售资金过度监管等一系列因素综合作用下，地产违约进入高发期。在之后的几个月里，伴随着行业销售表现的持续下滑，企业资金压力不断增加，陆续有包括恒大在内的8家企业，传出或实际发生债权偿付违约行为。房企集体出问题，会造成企业、上下游出现大规模裁员，供应商和施工单位不能得到结算款，民工欠薪，银行出现坏账，土地流拍，财政收入减少，开工面积缩减等。国内现在还没出现什么“大而不能倒”的经典案例，如果将来会出现，那肯定是在金融和地产体系。如果看今年前两月份的数据，就能发现行业基本面指标面临极大压力。1-2月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中，住宅销售面积下降13.8%。商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%。在这样差劲数据下，即使在国金委和五大部委的支持表态，房企的态度依然悲观。按亿翰智库的调研，短期内持悲观态度占比超过50%，中性占比为27%，只有19%持乐观态度。悲观的原因不在于对政策不满，而是对需求萎缩的担心。以郑州为例，当地在两会之前出台“19条”新政，本来以为能对楼市有一个很好的提振。但从推出的两周时间看，大部分新房项目来访量和成交量都没有明显增加，只有少量的位置较好的学区房和偏改善的项目略有增加，增加幅度非常有限。郑州市场的问题在供需端都有，供给的问题在于主要以老项目的续拍或没有售出的房源为主，房源品质不高。需求端的问题更大，新房市场几乎没有变化，受去年水灾和疫情的影响，客户对于未来收益预期差于其他城市，购房意愿微弱。虽然政策已到位，但三环内市场仍未回暖，客户的信心需要至少半年时间重建，短期内新房市场很难有太大起色。二手房市场上有所恢复，挂牌量在增加，但在二手房交易税降低的情况下，也没有出现媒体口中的大幅度回暖。郑州这种二线城市都是如此，广大地级市的情况会更加严峻。之前16年~18年，国内房地产市场回暖很大程度依赖地级市，核心城市的贡献在于价格上，地级市则是量价齐升。三四线城市占了整个中国房地产市场的面积的70%，市场上50%的地级市，需求从15、这几年地级市卖出去的房，相当于人口4%的住房需求量（数据来源：亿翰智库）。地级市的购房人口，无论是新房还是改善升级，基本都是本地户籍，该买房子的这几年都已经买了。当下房地产市场的低迷，去杠杆只是一方面，最主要是因为需求端出现问题，如果没有更强有力政策出现，整个市场的下行趋势很难被阻止。所以原先“托而不举”的政策现在就要往解决需求的方向靠拢。从各部委的表态来看，财政部关于今年不扩大房地产税试点城市范围的信息传达更直接、更具体，对于市场的影响也更直接、及时，市场的能够一定程度上改善市场预期。但除了财政部的表态之外，其他部委的表态仍需要进一步有具体的政策落实和跟进。现在是口已经松了，略微松手，但是通过数据看，效果还没有出来，后续的回暖情况依赖松手程度。
去年恒大的债务危机引发投资人对于出现系统性风险的猜想，与恒大相关的上下游企业、银行、保险都受到重大影响。在供应商欠款上，没有具体数据，但预计总体超过8000亿。诸多上市公司也对恒大欠款计提减值损失，形成账面重大亏损，所以有关恒大债务重组的消息一直被市场关注。今天晚上恒大将召开投资者会议，其中主要介绍其重组框架。这次的方案通过项目退地的方式，引入广州城投集团作为保证人，保全中信信托退出，以实现资产实质性风险化解。广州城投广州国资委的持股比例为90%，广东省财政厅持股比例为10%，与之前市场估计地方政府牵头解决的思路一致。如果债务重组的进展顺利，各大债权人已经计提的损失在后期就有可能转回。这也是今天文林园艺、建艺集团、广田集团、友邦吊顶、宝鹰股份、全筑股份等恒大供应商股价出现大涨的原因。恒大今晚的会议不光涉及到以上企业，也会在情绪上影响房企板块走势，值得关注。上周宏观政策利好出来后，市场从极度恐慌逐渐恢复理性，但并没有变成非常乐观的状态。因为市场只是从一个减量市场变成一个存量市场，还不至于马上变成一个增量市场。今年公募私募等机构的收益率大多数为负，导致机构的风险偏好依然不佳，大家不会直接恢复过来猛然加仓。只有当机构净值普遍回正，风险偏好才会逐步修复，然后吸引更多机构加仓，开始进入正循环。而对于地产，未来政策不应仅仅解决短期风险问题，还得要针对解决需求萎缩问题，才能让行业进入良性循环。
作者在2022-03-22 22:11:26修改文章
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