房地产行业点评报告：央行授权地方下调房贷利率，政策力度再升级

9月 29日人民银行、银保监会发布通知，对于 2022年 6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。符合条件的城市可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

投资要点 政策广度和力度升级。

截止 7月底大部分二线城市首套利率下限为 4.25%，较 5年 LPR4.35%-20BP 下限还有 10个 BP 下降的空间。降低首套房贷利率下限甚至是取消，对呵护和刺激刚需是重要利好，降低了首套购置的购房成本。此次要求 6-8月商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市才可实行此政策。70大中城 6-8月房价环比和同比均下行的城市约有 23个，我们认为 70大中城市以外符合条件的城市数量更多，此次政策覆盖面广、需求受益面广。我们认为，本次政策虽然仍是以因城施策的方式由各地分阶段放松，但房贷利率下限标准整体下调，对需求刺激力度较年内其他政策力度更强。量化来看，二线城市首套房贷利率为 4.25%，下降10bps，贷款利息总额少还 2%（等额本息）或 1.5%（等额本金）。

政策打在需求修复七寸。

我们认为影响购房主要由房票、购买力和意愿三方面决定。我们认为进入 10月以后，以上三方面因素将持续得到改善：1）4-6月和 9月新一轮政策放松逐步打开房票限制；2）停工问题在 7-8月显著影响购房意愿，伴随 9月底专项贷款进入实施阶段，我们认为停工问题陆续进入实质性解决，会有效提振需求信心，恢复购买意愿；3）9月开始各地开启新一轮认贷不认房变相降低首付比例的方式（例如青岛部分区域、大连等），叠加房贷利率下限的打开，实质性降低购房成本，对首次置业刚需这一主要购买群体是重要利好。目前，我国大部分城市仍然以新房成交为主，而部分二线城市新市民首套购置仍然是购买主力，降低首套房贷利率对需求提升力度显著高于其他政策。
短期需求仍然有选择，头部房企近期回调给出黄金坑。

专项贷款纾困房地产项目还未进入实行阶段，地方需求对央国企和民企的选择仍然界限清晰。我们认为，此次地方房贷利率下调，短期对需求的刺激会优先利好央国企 9-10月推货去化，民企顺带受益但可能力度有限。我们维持观点，供给侧结构优化仍然利好确定性强的企业，继续看好浙商地产一大四小标的 – 保利发展、华发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产，8月加推万科 A。此外，需求端回暖利好新房和二手房，继续看好贝壳和我爱我家。
风险提示政策放松刺激需求，地方执行速度偏慢；需求整体购买力下行。